Elke maand zien we Nederlandse eigenaren die hierover verkeerd zijn ingelicht. Vaak niet door onkunde, maar doordat een Nederlandse fiscalist de Nederlandse regels uitstekend kent en de Spaanse kant — plus het belastingverdrag tussen beide landen — minder goed. Het resultaat: stellige uitspraken die nét niet kloppen. Tijd om het rustig op een rij te zetten.
Het uitgangspunt
Ja, je geeft de woning op in box 3
Woon je fiscaal in Nederland en bezit je een Spaanse vakantiewoning privé? Dan hoort die woning bij je vermogen in box 3 en geef je hem op in je aangifte. Je gebruikt daarvoor niet de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer: de marktwaarde bij verkoop, per 1 januari.
De woning valt in de categorie 'overige bezittingen'. Daar rekent de Belastingdienst in 2026 met een fictief rendement van 6,00% — fors hoger dan de 1,28% die voor spaargeld geldt. Onthoud dat verschil even; daar komt het straks op aan.
Het verdrag
Spanje mag heffen, Nederland geeft vrijstelling
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje bepaalt dat Spanje het heffingsrecht heeft over onroerend goed op Spaans grondgebied. Om dubbele belasting te voorkomen geeft Nederland daarom een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Het vermogen van de Spaanse woning wordt zo weer in mindering gebracht op je Nederlandse box 3-heffing.
Direct betaal je over de woning zelf dus (nagenoeg) geen Nederlandse box 3-belasting. Tot zover klopt het populaire verhaal. Maar er zitten twee adders onder het gras.
"De vrijstelling is evenredig — geen volledige vrijstelling. En je vermogen telt eerst gewoon mee."
Adder 1
De vrijstelling is een evenredige breuk
Nederland past de evenredigheidsmethode met progressievoorbehoud toe. In gewone taal: je krijgt een vermindering die meeloopt met het aandeel dat de Spaanse woning in je box 3-rendement inneemt. Door de manier waarop het heffingsvrije deel wordt verdeeld, valt de vermindering in de praktijk regelmatig nét te laag uit — en betaal je voor een klein bedrag tóch dubbel.
Adder 2 — de belangrijkste
Je woning maakt je spaargeld belast
De waarde van de woning telt eerst mee bij het bepalen van je totale vermogen. Daardoor kun je boven het heffingsvrije vermogen uitkomen — en ga je belasting betalen over spaargeld dat anders onbelast was gebleven.
Rekenvoorbeeld 2026
Alleenstaand · ter illustratieZónder de woning was dit € 0 geweest — € 50.000 spaargeld blijft immers ruim onder het heffingsvrije vermogen. Die ± € 200 is feitelijk belasting over je spaargeld, opgeroepen door het bezit van de woning.
En in Spanje?
Wat je daar sowieso betaalt
- IBI Gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Jaarlijks, afhankelijk van locatie en waarde.
- Modelo 210 Niet-residentenbelasting (IRNR). Jaarlijks voor 31 december indienen — over fictieve eigen-gebruikwaarde of werkelijke huurinkomsten.
- Patrimonio Vermogensbelasting, per regio verschillend. Comunidad Valenciana: vrijstelling tot € 1.000.000 voor niet-residenten.
📋 Samenvatting Spaanse verplichtingen als niet-resident
- IBI Jaarlijks, betaling aan gemeente
- Modelo 210 Vóór 31 december indienen
- Patrimonio Alleen boven de vermogensdrempel
- NIE-nummer Verplicht voor alle eigenaren
- Gestore/asesor Lokale adviseur sterk aanbevolen
Update oktober 2026
Nieuwe kabinetsplannen: 2027 wordt al duurder
Op 29 september 2026 stuurde het kabinet een brief over de toekomst van box 3. Daarin staan twee maatregelen die al in 2027 ingaan, nog binnen het huidige forfaitaire stelsel. Het zijn voorstellen: ze moeten vóór 31 december 2026 door de Tweede én de Eerste Kamer.
Wat betekent dat voor een woning in Spanje? Over de woning zélf verandert weinig: het belastingverdrag blijft gelden en Nederland blijft de vermindering geven. Het effect zit opnieuw in adder 2: met een heffingvrij vermogen dat bijna halveert, wordt je spaargeld sneller belast — en de woning duwt je daar extra overheen.
Rekenvoorbeeld 2027 (voorstel)
Alleenstaand · ter illustratieZónder de woning zou je in 2027 ± € 88 betalen over hetzelfde spaargeld — de lagere vrijstelling treft dus ook spaarders zonder huis. De woning voegt er ± € 125 aan toe (2026: ± € 200). Voor het spaarforfait 2027 rekenen we met 1,28%, het percentage van 2026; het definitieve percentage wordt later vastgesteld.
Vanaf 2028
Van fictief naar werkelijk rendement
Het grote doel blijft de Wet werkelijk rendement box 3. Die is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen, maar de Eerste Kamer heeft de stemming op 30 juni 2026 aangehouden. Het kabinet komt nu met een wijzigingsvoorstel (een novelle). Het streven blijft 1 januari 2028.
Voor een tweede woning — dus ook een woning in Spanje — betekent het nieuwe stelsel volgens het wetsvoorstel:
- Verkoop Vermogenswinstbelasting. De waardestijging wordt pas belast als je verkoopt, niet elk jaar.
- Eigen gebruik Bijtelling van 3,35% van de waarde als je de woning niet verhuurt.
- Verhuur Werkelijke huurinkomsten worden belast; kosten zoals onderhoud zijn aftrekbaar.
- Vrijstelling Heffingvrij resultaat € 1.000 per persoon (in het oorspronkelijke wetsvoorstel nog € 1.800). Tarief 36%.
Volgens de brief van 29 september wil het kabinet in 2028 ook alle financiële instrumenten — aandelen, obligaties, opties — onder de vermogenswinstbelasting brengen, en in 2030 de rest, zoals spaargeld en crypto.
Verdrag & 2028
Waarom 2028 voor Spanje juist gunstig kán uitpakken
Het belastingverdrag blijft de sleutel: Spanje mag heffen over Spaans vastgoed, Nederland moet dubbele belasting voorkomen. Onder het huidige forfaitaire stelsel valt die vermindering vaak nét te laag uit (adder 1). Na de box 3-uitspraken van de Hoge Raad van juni 2024 verwachten fiscalisten dat Nederland bij een stelsel op basis van werkelijk rendement een volledige vrijstelling voor de Spaanse woning moet geven. Dan zou die adder verdwijnen.
Zeker is dat nog niet. Hoe de vermindering in het nieuwe stelsel precies wordt berekend, moet nog blijken. En Nederland en Spanje werken aan een nieuw belastingverdrag: daarover is in 2025 ambtelijk overeenstemming bereikt, maar het is nog niet geratificeerd.
- 12 februari 2026 — Tweede Kamer neemt de Wet werkelijk rendement box 3 aan
- 30 juni 2026 — Eerste Kamer houdt de stemming aan
- 29 september 2026 — kabinetsbrief met nieuwe plannen voor 2027–2030
- Vóór 31 december 2026 — maatregelen 2027 moeten door beide Kamers
- 1 januari 2028 — beoogde start van het nieuwe stelsel
✅ Wat kun je nu al doen?
- Bewaar alles Facturen van aankoop (notaris, registro, overdrachtsbelasting) en verbouwingen: bij een vermogenswinstbelasting bepalen ze straks je winst.
- Samen kopen Met een fiscale partner verdubbelt het heffingvrij vermogen ook in 2027.
- Verhuur? Houd huur en kosten nu al netjes bij — in het nieuwe stelsel telt het werkelijke resultaat.
- Rekenen Laat vóór aankoop doorrekenen wat 2027 en 2028 voor jou betekenen.
Spaans vastgoed op het oog?
Wij zijn aankoopadviseur, geen verkopende makelaar. We begeleiden je van zoekprofiel tot sleuteloverdracht en brengen je in contact met de juiste fiscalist en notaris aan beide kanten van de grens.
Bronnen (stand 1 oktober 2026): Rijksoverheid — plannen werkelijk rendement box 3 · Eerste Kamer — wetsvoorstel 36.748 · Deloitte — Kamerbrief toekomst box 3 · Grant Thornton — tweede woning in het buitenland
Dit artikel is bedoeld als algemene voorlichting en geen fiscaal of juridisch advies. Bedragen en percentages voor 2026 gelden voor belastingjaar 2026. De genoemde cijfers voor 2027 en 2028 zijn kabinetsvoorstellen (stand 1 oktober 2026) die nog door de Tweede en Eerste Kamer moeten worden aangenomen en kunnen wijzigen. Laat je situatie altijd doorrekenen door een gekwalificeerd fiscalist met kennis van zowel het Nederlandse als het Spaanse recht.