Was kostet ein Hauskauf in Spanien wirklich?

Fast jeder Beitrag über den Immobilienkauf in Spanien erklärt die Schritte: Reservierung, NIE, rechtliche Prüfung, Notar, Eintragung. Nützlich — aber die wichtigste Frage bleibt offen. Was kostet es? In diesem Artikel stellen wir die vollständige Rechnung neben den Kaufpreis, mit den Sätzen, die 2026 an der Costa Blanca, der Costa Cálida und der Costa Almería gelten — durchgerechnet an einer Immobilie für 250.000 Euro.

Die Faustregel: 10 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis

Wer eine Immobilie für 250.000 Euro kauft, braucht nicht 250.000 Euro, sondern rund 272.000 bis 284.000 Euro. Bei Neubau noch mehr. Dieser Unterschied steckt nicht im Kleingedruckten oder in versteckten Provisionen: Der größte Teil ist schlicht Steuer, ergänzt um Notar, Grundbuch und rechtliche Begleitung.

Die Faustregel von 10 bis 12 Prozent stimmt ungefähr, verdeckt aber genau die drei Punkte, die für Ihr Budget am meisten ausmachen: die Region, in der Sie kaufen, die Frage Neubau oder Bestand — und den Umstand, dass die günstigen Sätze, die Sie online finden, für Sie so gut wie nie gelten.

Bestand: dieselbe Immobilie, drei verschiedene Rechnungen

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson fällt Grunderwerbsteuer an: die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Diesen Satz legt jede autonome Region selbst fest — und unser Arbeitsgebiet verläuft durch drei verschiedene Systeme.

Die aktuellste Nachricht kommt von der Costa Blanca. Die Comunidad Valenciana hat ihren allgemeinen Satz zum 1. Juni 2026 von 10 auf 9 Prozent gesenkt. Oberhalb einer Million Euro gelten weiterhin 11 Prozent. Viele Informationen im Netz rechnen noch mit 10 Prozent und sind damit veraltet.

Dieser Unterschied ist kein Grund, Ihre Regionenwahl umzuwerfen. Wo Sie sich wohlfühlen, wiegt schwerer als ein paar tausend Euro einmalige Steuer. Er ist aber ein Grund, es zu wissen, bevor Sie Ihr Budget festlegen: Wer an der Costa Almería kauft, behält beim gleichen Gesamtbudget Spielraum, der an der Costa Blanca ans Finanzamt geht.

Neubau: keine ITP, dafür Mehrwertsteuer — und das wird teurer

Beim Kauf direkt vom Bauträger zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer, sondern 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD, die Beurkundungssteuer. Auch dieser AJD-Satz ist regional unterschiedlich.

Das Ergebnis ist überall dasselbe: Neubau ist steuerlich teurer als Bestand. Genau umgekehrt also, als viele Käufer erwarten.

Für Neubau sprechen gute Argumente — Garantien, Dämmung, Energieausweis, nichts zu renovieren. Das steuerliche Argument spricht jedoch dagegen. Wer Neubau und Bestand vergleicht, sollte diese sechs- bis zehntausend Euro in die Rechnung aufnehmen und sie nicht erst beim Notar entdecken.

Die ermäßigten Sätze aus dem Internet gelten fast nie für Sie

Suchen Sie nach „ITP Spanien“, erscheinen verlockende Zahlen: 3 Prozent, 3,5 Prozent, 6 Prozent. Jede Region kennt ermäßigte Sätze für junge Käufer, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung und den sozialen Wohnungsbau.

Darunter liegt allerdings eine Bedingung, die fast immer weggelassen wird: Die Immobilie muss Ihre vivienda habitual werden, Ihr Hauptwohnsitz. Hinzu kommen meist Altersgrenzen, Einkommensschwellen oder ein Höchstwert — in Murcia etwa 150.000 Euro.

Für Käufer, die eine Zweit- oder Ferienimmobilie suchen, bedeutet das in der Praxis: Sie zahlen den allgemeinen Satz. Wer sein Budget auf einen Rechner stützt, der 3 Prozent anzeigt, steht beim Notar mit einer Lücke von mehreren tausend Euro da. Genau solche Überraschungen nehmen wir vorweg — vor dem Angebot.

Die festen Kosten: Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt

Neben der Steuer steht eine Reihe von Kosten, die weitgehend gesetzlich geregelt ist und daher kaum regional schwankt. Sie sind besser planbar als die Steuerseite — summieren sich aber.

Alles zusammen: 250.000 Euro durchgerechnet

Das folgende Beispiel geht von einer Bestandsimmobilie ohne Finanzierung aus, mit Notar (800 €), Grundbuch (550 €), Gestoría (400 €) und rechtlicher Begleitung (1% plus MwSt., also 3.025 €). Das sind 4.775 € feste Kosten — in allen drei Regionen gleich.

Bei Neubau liegen dieselben drei Regionen bei 33.275 €, 33.525 € und 32.775 € — also rund 13 Prozent auf den Kaufpreis. Wenn Sie das für Ihre Situation durchgerechnet haben möchten, mit dem tatsächlichen Referenzwert einer konkreten Immobilie, ist das genau die Aufgabe unseres Investment Check.

Was Sie gerade nicht zahlen

Ebenso wichtig, denn auch hier liegen Käufer häufig falsch. Drei Positionen, die zum Verkäufer oder zur Bank gehören:

• Die plusvalía municipal, die kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs, trägt gesetzlich der Verkäufer.
• Die Löschung einer bestehenden Hypothek des Verkäufers zahlt der Verkäufer.
• Die AJD auf die Hypothekenurkunde trägt seit 2018 die Bank, nicht Sie.

Abweichende Vereinbarungen sind rechtlich möglich und kommen vor, gerade wenn ein Verkäufer knapp bei Kasse ist. Dann gehören sie ausdrücklich in den privaten Kaufvertrag — einer der Punkte, die wir standardmäßig prüfen.

Und danach: die Kosten, die jedes Jahr wiederkehren

Der Kauf ist einmalig, das Eigentum nicht. Wer das Gesamtbild kennen will, rechnet die laufenden Kosten mit.

• IBI — die Grundsteuer, je nach Gemeinde unterschiedlich, berechnet auf den Katasterwert.
• Basura — die kommunale Müllgebühr, meist ein überschaubarer Betrag.
• Comunidad — der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft bei Wohnung oder Urbanisation. Fragen Sie immer nach geplanten derramas: Sonderumlagen für größere Instandsetzungen.
• Versicherung — Gebäude und Hausrat; achten Sie auf den Schutz bei längerem Leerstand.
• Modelo 210 — die jährliche Erklärung für Nichtansässige. Sie gilt auch dann, wenn Sie die Immobilie gar nicht vermieten: Das spanische Finanzamt rechnet mit einem fiktiven Mietertrag.

Vermieten Sie die Immobilie, kommen die Mehrwertsteuerregeln für Ferienvermietung und die verpflichtende Gästeregistrierung über SES Hospedajes hinzu.

Der größte Kostenfaktor ist die falsche Immobilie

Alles oben Genannte lässt sich berechnen. Der teuerste Fehler beim Kauf in Spanien steht dagegen in keiner Tabelle: eine Immobilie zu kaufen, die nicht dazu passt, wie Sie dort tatsächlich leben werden. Eine Wohnung, die sich im August perfekt anfühlt und im Januar wie ausgestorben. Eine Urbanisation mit einer Eigentümergemeinschaft kurz vor dem Kollaps. Eine Villa, deren Anbau nie eingetragen wurde.

Genau darin liegt der Unterschied zwischen einem Makler, der eine Immobilie verkauft, und einem Property Finder, der neben Ihnen steht. Wir verdienen nichts an der Immobilie, die Sie kaufen — und das macht es leicht zu sagen, wenn eine Immobilie es nicht wert ist.