„Und wie lange dauert das?“ Nach dem Preis ist das die häufigste Frage, und die übliche Antwort lautet „kommt darauf an“. Richtig, aber wenig hilfreich. Deshalb hier unsere eigene Antwort: bei Bestandsimmobilien rechnen wir mit rund acht Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe, sofern die Finanzierung steht. Nachfolgend Woche für Woche, wohin diese Zeit geht — und welcher Schritt in der Praxis die Verzögerung verursacht.
Die kurze Antwort: acht Wochen
Acht Wochen sind keine gesetzliche Frist, sondern ein Praxiswert aus unseren eigenen Akten bei Bestandsimmobilien. Nach unten geht es schneller: Wer ohne Finanzierung kauft und die NIE bereits hat, schafft es in vier bis fünf Wochen. Nach oben ist es dehnbarer, und fast immer aus denselben zwei Gründen: eine Hypothek, die noch genehmigt werden muss, oder eine zu spät beantragte NIE.
Für Neubau gilt dieser Fahrplan nicht. Dort bestimmt nicht Ihre Akte das Tempo, sondern der Bau selbst — dazu weiter unten mehr.
Woche 0 — Angebot angenommen, Immobilie vom Markt
Sobald Sie sich über Preis und Bedingungen einig sind, wird die Immobilie mit einem contrato de reserva und einer Reservierungszahlung reserviert — meist einige tausend Euro. Damit ist sie für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt.
Das ist der Schritt, bei dem am häufigsten zu schnell unterschrieben wird. Achten Sie auf die vereinbarte Frist und vor allem darauf, was geschieht, wenn die rechtliche Prüfung etwas zutage fördert. Ohne diese Klausel zahlen Sie für das Recht, Probleme zu entdecken, die Sie danach nicht zum Ausstieg nutzen können.
Woche 1–2 — NIE, Vollmacht und Bankkonto, alles gleichzeitig
Hier entscheidet sich das Tempo des gesamten Kaufs, und hier geht es am häufigsten schief. Ohne NIE-Nummer können Sie nicht unterschreiben, kein Konto eröffnen und keine Steuer zahlen.
Es gibt drei Wege, und der Unterschied ist erheblich:
| Weg | Dauer | Zu beachten |
|---|---|---|
| Spanisches Konsulat im Ausland | einige Wochen bis über drei Monate | Die Angaben gehen weit auseinander, und das Terminangebot schwankt je nach Zeitraum; im Frühjahr und Sommer ist es voller. |
| Persönlich in Spanien | abhängig von der cita previa | Günstig, aber Sie hängen vom Terminkalender der Polizeidienststelle ab — und von vollständig korrekten Unterlagen. |
| Über einen Anwalt mit Vollmacht | etwa ein bis zwei Wochen | Erfordert eine notarielle Vollmacht, nimmt Ihnen aber die Abhängigkeit vom Terminsystem. In der Praxis der schnellste Weg. |
Die Vollmacht kann mehr als nur die NIE
Mit einer poder notarial kann Ihr Anwalt nicht nur die NIE beantragen, sondern auch das Bankkonto eröffnen, die Steuer abführen und sogar beim Notar in Ihrem Namen unterschreiben. Letzteres bedeutet, dass Sie für die Beurkundung nicht anreisen müssen — praktisch, wenn der Notartermin mitten in der Woche liegt. Regeln Sie die Vollmacht in derselben Woche wie die Reservierung, nicht später.
Woche 2–4 — die rechtliche Prüfung
Parallel wird geprüft, was Sie tatsächlich kaufen. Die nota simple aus dem Grundbuch zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten auf der Immobilie liegen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten.
Dazu kommt die Frage, ob die Immobilie dem Papier entspricht. Anbauten, Veranden, Pools und Überdachungen sind in Spanien regelmäßig ohne Genehmigung errichtet oder nie eingetragen worden. Auch Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch kommen häufig vor. Das lässt sich meist lösen, aber Sie wollen es vor dem Kaufvertrag wissen — nicht danach.
Gleichzeitig werden die offenen Lasten abgefragt: IBI, der Beitrag zur Eigentümergemeinschaft und etwaige derramas. Schulden des Vorbesitzers können mit der Immobilie übergehen. Was das alles kostet, lesen Sie in unserem Artikel über die tatsächlichen Kosten eines Hauskaufs in Spanien.
Woche 3–4 — der private Kaufvertrag und die 10 Prozent
Ist die Prüfung abgeschlossen, folgt der contrato de arras beziehungsweise der private Kaufvertrag. Darin stehen Käufer, Verkäufer, Preis, was mitverkauft wird und was nicht, die Zahlungstermine und das späteste Datum der Beurkundung. Üblich ist eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises, abzüglich der bereits gezahlten Reservierung.
Entscheidend ist, welche Art von arras vereinbart wird. Bei der gebräuchlichsten Form, den arras penitenciales, gilt eine klare Regel: Tritt der Käufer zurück, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Das ist kein Detail, sondern Ihr wichtigster Schutz gegen einen Verkäufer, der unterwegs ein besseres Angebot bekommt.
Woche 4–8 — Finanzierung und Notarkalender
Dieser Teil liegt am wenigsten in Ihrer Hand. Wer mit spanischer Finanzierung kauft, durchläuft Wertgutachten, Aktenprüfung und die gesetzlich vorgeschriebene Bedenkzeit vor der Unterzeichnung. Rechnen Sie mit mehreren Wochen und starten Sie den Prozess möglichst vor dem Kaufvertrag statt danach.
Zudem muss ein Notartermin gefunden werden, der Käufer, Verkäufer, Bank und Gestoría passt. In den Sommermonaten und um die Feiertage ist dieser Kalender voll. Ohne Finanzierung entfällt diese Phase weitgehend — dann ist der Notartermin oft die einzige Bremse, und es geht deutlich schneller.
Woche 8 — der Tag der Beurkundung
Beim Notar wird die escritura pública unterzeichnet. Der Restkaufpreis wird bezahlt, meist per Bankscheck, und die Schlüssel wechseln den Besitzer. Häufig werden an diesem Tag auch die Zählerstände abgelesen und die Versorgungsverträge umgeschrieben.
Was viele Käufer falsch einschätzen: Der Notar prüft die Urkunde, nicht Ihre gesamte Akte. Die Vorarbeit muss dann bereits erledigt sein. Der Notar ist der Schlussstein, nicht die Sicherheitskontrolle.
Nach der Urkunde — die Uhr läuft noch etwas weiter
Die Schlüssel gehören Ihnen, die Akte ist aber noch nicht geschlossen:
- Binnen 30 Werktagen muss die Kaufsteuer erklärt und gezahlt werden. Zu spät bedeutet Zuschläge und Zinsen.
- Eintragung im Grundbuch. Das dauert in der Regel einige Wochen; erst danach sind Sie auch gegenüber Dritten unbestritten Eigentümer.
- Versorgung, Versicherung und Eigentümergemeinschaft auf Ihren Namen umschreiben.
- Kataster aktualisieren, damit der IBI-Bescheid beim richtigen Eigentümer landet.
Und Neubau? Dann bestimmt der Bau das Tempo
Bei Neubau lässt sich „wie lange dauert es“ nicht in Wochen beantworten, denn es hängt vollständig davon ab, in welcher Phase sich das Projekt befindet.
Kaufen Sie vom Plan, unterschreiben Sie früh und zahlen während der Bauzeit in Raten; die Schlüssel folgen erst bei Übergabe, die ein Jahr oder mehr entfernt liegen kann. Kaufen Sie eine fast fertige oder gerade übergebene Immobilie, ähnelt der Ablauf stark dem Bestandskauf. Alles dazwischen gibt es ebenfalls.
In allen Fällen gilt: Lassen Sie prüfen, ob die gezahlten Raten durch eine Bankgarantie abgesichert sind und ob Genehmigungen sowie die licencia de primera ocupación vorliegen. Das ist bei Neubau wichtiger als der Zeitplan.
Woran die acht Wochen in der Praxis scheitern
✔ NIE zu spät beantragt — mit Abstand die häufigste Verzögerung
✔ Keine Vollmacht, sodass Sie für jede Unterschrift anreisen müssen
✔ Finanzierungsprozess, der erst nach dem Kaufvertrag startet
✔ Ungenehmigter Anbau, der noch legalisiert werden muss
✔ Offene Lasten oder eine Hypothek des Verkäufers, die erst gelöscht werden muss
✔ Erben oder mehrere Eigentümer, die alle mitunterschreiben müssen
✔ Notarkalender im Juli, August oder um die Feiertage
Tempo ist kein Selbstzweck
Acht Wochen sind angenehm, aber darum geht es nicht. Ein Kauf, der in vier Wochen durch ist, weil die rechtliche Prüfung übersprungen wurde, ist keine Leistung. Der Gewinn liegt nicht im Kürzen der Prüfung, sondern darin, alles parallel laufen zu lassen, was parallel laufen känn: NIE, Vollmacht, Bankkonto und Finanzierung starten in Woche eins, nicht erst mit dem Kaufvertrag.
Genau das ist der Unterschied zwischen einem Property Finder und einem Makler: Wir haben kein Interesse an einer schnellen Unterschrift, sondern nur an einem Kauf, der standhält.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert ein Hauskauf in Spanien?
Wie lange dauert die Beantragung einer NIE-Nummer?
Muss ich für die Beurkundung selbst in Spanien sein?
Was passiert, wenn ich nach dem Kaufvertrag zurücktrete?
Was muss nach dem Notar noch geschehen?
Geht es schneller als acht Wochen?
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