In eine Ferienimmobilie in Spanien investieren mit Vermietung? So funktioniert es wirklich.

"Bekomme ich die Mehrwertsteuer wirklich zurück?" — "Kann ich sie auch selbst nutzen?" — "Und ist diese Rendite überhaupt realistisch?" Das sind Fragen, die uns in den vergangenen Monaten immer häufiger von Kunden gestellt wurden. Ehrlich gesagt hatten wir dieselben Fragen auch.

Denn als Property Finder sehen wir jedes Jahr Dutzende Neubauprojekte. Schöne Broschüren, ansprechende Fotos und Versprechen zu Vermietung und Rendite. Doch wir sind der Meinung, dass wir unsere Kunden nur dann gut beraten können, wenn wir genau verstehen, wie ein solches Konzept aufgebaut ist. Deshalb haben wir uns ausführlich damit befasst: Wir sprachen mit Bauträgern, Vermietungsorganisationen und Steuerberatern und prüften die Verträge, die Bedingungen und die Art und Weise, wie die Vermietung organisiert wird.

Und eigentlich kamen wir zu einem Schluss: das ist keine gewöhnliche Ferienimmobilie.

Eine andere Art zu investieren

Viele Menschen denken bei einer Wohnung in Spanien an einen Zweitwohnsitz, den sie selbst ein paar Mal im Jahr besuchen. Das ist nach wie vor die häufigste Kaufform. Doch inzwischen gibt es auch eine andere Möglichkeit.

Bei verschiedenen Neubauprojekten an der Costa Blanca und Costa Cálida werden Wohnungen speziell für die touristische Vermietung entwickelt. Nicht als Hotel, sondern als hochwertige Ferienwohnungen, die vollständig professionell verwaltet werden. Sie kaufen also nicht nur eine Wohnung — Sie kaufen eine Immobilie, die vom ersten Tag an bereit ist für Vermietung und Eigennutzung.

Alles ist bereits geregelt

Bei unseren Besuchen verschiedener Projekte fiel uns sofort etwas auf: Nahezu alles ist bereits geregelt, bevor der erste Eigentümer den Schlüssel erhält. Die Immobilie wird komplett eingerichtet übergeben — Möbel, Küchenausstattung, Beleuchtung, Dekoration, Bettwäsche, Handtücher, Klimaanlage. Selbst die kleinen Haushaltsgegenstände sind vorhanden. Die Wohnung ist buchstäblich bereit, Gäste zu empfangen.

Das ist ein großer Unterschied zu einer gewöhnlichen Ferienimmobilie, bei der Sie oft zuerst noch Tausende Euro in die komplette Einrichtung investieren.

Aber kann ich sie dann noch selbst nutzen?

Das war ehrlich gesagt auch eine unserer ersten Fragen. Glücklicherweise lautet die Antwort meistens: ja. Bei den von uns geprüften Projekten darf der Eigentümer die Immobilie selbst nutzen. Bei einem aktuellen Projekt bei Torre de la Horadada zum Beispiel bis zu vier Monate im Jahr, über das Jahr verteilt. Im Juli und August gilt ein Maximum von zwei Wochen pro Monat, sodass auch in der Hochsaison ausreichend Vermietungsmöglichkeiten bestehen bleiben.

Für viele Käufer erweist sich das als mehr als ausreichend: Sie genießen ihre Wohnung mehrmals im Jahr selbst, während die Immobilie den Rest des Jahres professionell vermietet wird.

Und wer regelt die Vermietung?

Das ist vielleicht der größte Unterschied: Sie müssen nichts selbst tun. Keine Anzeigen, kein Airbnb-Konto, keine Reinigung, keine Schlüsselübergabe, keine Anrufe, wenn eine Klimaanlage ausfällt. Bei dem von uns geprüften Projekt übernimmt eine professionelle Organisation unter anderem die Buchungen, den Gästeempfang, die Reinigung, Wartung, Wäsche, Inspektionen und regelmäßige Berichte.

Für viele Menschen ist gerade diese vollständige Entlastung der wichtigste Grund, sich für solche Konzepte zu entscheiden. Eine Sache bleibt jedoch immer in der Verantwortung des Eigentümers: die gesetzliche Gästeregistrierung über SES Hospedajes. Auch dabei können wir Ihnen mit unserer Check-in-App alles abnehmen.

Und wie sieht es mit der Rendite aus?

Danach werden wir vielleicht am häufigsten gefragt. Unsere Antwort ist immer dieselbe: lassen Sie sich nie allein von einem schönen Prozentsatz verleiten. Eine Broschüre kann eine Renditeprognose zeigen, doch letztlich bestimmen Faktoren wie Lage, Auslastung, Mietpreise, Verwaltungskosten und Marktbedingungen das tatsächliche Ergebnis.

Deshalb schauen wir immer über die reinen Zahlen hinaus. Ist die Lage gut? Wie erfahren ist die Vermietungsorganisation? Sind die Bedingungen klar? Wie sieht der Vertrag aus? Erst wenn das Gesamtbild stimmt, finden wir ein Projekt interessant.

Ein Steuervorteil, den viele nicht kennen

In unseren Gesprächen mit Spezialisten entdeckten wir noch etwas, das viele Käufer überrascht. Bei manchen touristischen Vermietungskonzepten wird die Immobilie als Teil einer mehrwertsteuerpflichtigen Vermietungstätigkeit erworben. Dadurch kann es je nach gewählter Struktur und Ihrer persönlichen steuerlichen Situation möglich sein, die gezahlte spanische Mehrwertsteuer zurückzufordern.

Das kann einen erheblichen Unterschied machen. Angenommen, eine Wohnung kostet 395.000 € — darauf werden 21% spanische Mehrwertsteuer berechnet. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind und diese Mehrwertsteuer zurückgefordert werden kann, fällt die Nettoinvestition deutlich niedriger aus als bei einer vergleichbaren Immobilie, die ausschließlich zur privaten Nutzung erworben wird. Das bedeutet nicht, dass jeder Käufer diesen Betrag automatisch zurückerhält.

Das klingt attraktiv, aber wir halten es für wichtig, ehrlich darüber zu sein: dies ist keine Standardregelung, die automatisch für jeden Käufer gilt. Es hängt von der gewählten Struktur, der geltenden Gesetzgebung und Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie sich daher immer von einem spezialisierten Steuerberater begleiten. Auch die Projektdokumentation weist darauf hin, dass hierfür eine steuerliche Registrierung und regelmäßige Erklärungen erforderlich sind.

Für wen ist das interessant?

Wir stellen fest, dass vor allem diese Käufer von diesem Konzept begeistert sind: Menschen, die einige Monate im Jahr selbst in Spanien verbringen möchten, Käufer, die keine Sorgen um Vermietung und Verwaltung haben wollen, Anleger, denen professionelle Verwaltung wichtig ist, und Menschen, die jetzt schon eine Immobilie für später kaufen möchten.

Und für wen eher nicht?

Genauso wichtig ist es uns zu sagen, wann dieses Konzept weniger geeignet ist. Möchten Sie Ihre Immobilie zu jedem Zeitpunkt des Jahres frei nutzen können? Möchten Sie sechs oder acht Monate im Jahr selbst in Spanien verbringen? Oder möchten Sie die Vermietung vollständig selbst regeln? Dann passt eine gewöhnliche Immobilie wahrscheinlich besser zu Ihren Wünschen. Und das sagen wir Ihnen auch immer ehrlich.

Warum wir uns damit befassen

Als Property Finder verkaufen wir keine Standardimmobilien. Wir begleiten Menschen bei einem der wichtigsten Käufe ihres Lebens. Dazu gehört auch, dass wir neue Konzepte kritisch prüfen, bevor wir sie empfehlen.

Gerade deshalb nehmen wir uns die Zeit, die Bedingungen zu studieren, die richtigen Fragen zu stellen und gemeinsam mit unseren Kunden zu prüfen, was wirklich zu ihnen passt. Können Sie nicht selbst zur Besichtigung kommen? Mit CasaScout besichtigen wir Projekt und Umgebung für Sie. Und mit unserer Kaufbegleitung stellen Sie sicher, dass auch die rechtliche und steuerliche Seite stimmt.

Unser Fazit

Ein touristisches Vermietungskonzept ist kein Wundermittel. Aber es ist auch viel mehr als eine gewöhnliche Ferienimmobilie. Für den richtigen Käufer kann es eine kluge Kombination sein aus Eigennutzung, professioneller Verwaltung und einer Investition für die Zukunft.

Deshalb ist es uns wichtig, dass Sie nicht nur die Broschüre sehen, sondern auch verstehen, wie das Konzept funktioniert. Erst dann können Sie eine wohlüberlegte Entscheidung treffen. Und genau dabei helfen wir Ihnen gerne.