¿Invertir en una vivienda vacacional en España con alquiler? Así funciona realmente.

"¿Recupero realmente el IVA?" — "¿Puedo usarla yo también?" — "¿Y es realista esa rentabilidad?" Son preguntas que nuestros clientes nos han hecho cada vez con más frecuencia en los últimos meses. Sinceramente, nosotros teníamos esas mismas dudas.

Como Property Finder vemos cada año decenas de proyectos de obra nueva. Folletos atractivos, fotos bonitas y promesas sobre alquiler y rentabilidad. Pero creemos que solo podemos asesorar bien a nuestros clientes si entendemos exactamente cómo funciona un concepto así. Por eso lo estudiamos a fondo: hablamos con promotores, organizaciones gestoras de alquiler y asesores fiscales, y revisamos los contratos, las condiciones y la forma en que se organiza el alquiler.

Y en realidad llegamos a una conclusión: esto no es una vivienda vacacional corriente.

Otra forma de invertir

Mucha gente asocia un apartamento en España con una segunda residencia a la que va unas cuantas veces al año. Sigue siendo la forma de compra más habitual. Pero hoy existe también otra posibilidad.

En varios proyectos de obra nueva en la Costa Blanca y la Costa Cálida se desarrollan apartamentos especialmente para el alquiler turístico. No como hotel, sino como viviendas vacacionales de alta calidad gestionadas de forma totalmente profesional. Así que no compra solo un apartamento — compra una vivienda lista desde el primer día tanto para el alquiler como para su uso propio.

Todo está ya resuelto

Durante nuestras visitas a distintos proyectos nos llamó la atención algo enseguida: prácticamente todo está resuelto antes de que el primer propietario reciba las llaves. La vivienda se entrega completamente amueblada — muebles, menaje de cocina, iluminación, decoración, ropa de cama, toallas, aire acondicionado. Incluso los pequeños utensilios domésticos están. El apartamento está literalmente listo para recibir huéspedes.

Es una gran diferencia respecto a una vivienda vacacional convencional, en la que a menudo hay que invertir primero miles de euros en amueblarla por completo.

¿Pero puedo usarla yo mismo?

Sinceramente, también fue una de nuestras primeras preguntas. Por suerte la respuesta suele ser: sí. En los proyectos que hemos revisado el propietario puede usar la vivienda. En un proyecto actual junto a Torre de la Horadada, por ejemplo, hasta cuatro meses al año, repartidos a lo largo del año. En julio y agosto se aplica un máximo de dos semanas al mes, de modo que también en temporada alta quedan suficientes posibilidades de alquiler.

Para muchos compradores resulta más que suficiente: disfrutan de su apartamento varias veces al año, mientras la vivienda se alquila profesionalmente el resto del año.

¿Y quién gestiona el alquiler?

Quizá sea la mayor diferencia: usted no tiene que hacer nada. Sin anuncios, sin cuenta de Airbnb, sin limpieza, sin entrega de llaves, sin llamadas cuando falla un aire acondicionado. En el proyecto que hemos revisado, una organización profesional se encarga, entre otras cosas, de las reservas, la recepción de huéspedes, la limpieza, el mantenimiento, la lencería, las inspecciones y los informes periódicos.

Para muchas personas es precisamente esa despreocupación total la razón principal para elegir este tipo de conceptos. Una cosa sí sigue siendo siempre responsabilidad del propietario: el registro legal de viajeros a través de SES Hospedajes. También en eso podemos encargarnos con nuestra app de check-in.

¿Y qué hay de la rentabilidad?

Es quizá lo que más nos preguntan. Nuestra respuesta es siempre la misma: nunca se deje seducir solo por un porcentaje atractivo. Un folleto puede mostrar una previsión de rentabilidad, pero al final son factores como la ubicación, la ocupación, los precios de alquiler, los costes de gestión y las condiciones del mercado los que determinan el resultado real.

Por eso siempre miramos más allá de las cifras. ¿Es buena la ubicación? ¿Qué experiencia tiene la organización gestora? ¿Son claras las condiciones? ¿Cómo es el contrato? Solo cuando el conjunto encaja consideramos interesante un proyecto.

Una ventaja fiscal que muchos desconocen

En nuestras conversaciones con especialistas descubrimos algo más que sorprende a muchos compradores. En algunos conceptos de alquiler turístico la vivienda se adquiere como parte de una actividad de alquiler sujeta a IVA. Por eso, según la estructura elegida y su situación fiscal personal, puede ser posible recuperar el IVA español pagado.

Puede suponer una diferencia considerable. Supongamos que un apartamento cuesta 395.000 € — sobre ese importe se aplica un 21% de IVA español. Si se cumplen todas las condiciones y ese IVA puede recuperarse, la inversión neta resulta bastante menor que en una vivienda comparable adquirida únicamente para uso privado. Eso no significa que todo comprador recupere automáticamente ese importe.

Suena atractivo, pero nos parece importante ser honestos: no es un régimen estándar que se aplique automáticamente a todo comprador. Depende de la estructura elegida, la legislación vigente y su situación personal. Por eso, déjese asesorar siempre por un fiscalista especializado. La propia documentación del proyecto indica que se requieren registro fiscal y declaraciones periódicas. Más sobre el IVA en el alquiler en nuestra guía sobre el IVA y el alquiler turístico en España.

¿Para quién resulta interesante?

Observamos que estos compradores en particular se entusiasman con este concepto: personas que quieren pasar algunos meses al año en España, compradores que no quieren preocupaciones por el alquiler y la gestión, inversores que valoran la gestión profesional, y personas que quieren comprar ahora una vivienda para más adelante.

¿Y para quién no?

Nos parece igual de importante decir cuándo este concepto encaja menos. ¿Quiere poder usar su vivienda libremente en cualquier momento del año? ¿Quiere pasar seis u ocho meses al año en España? ¿O prefiere gestionar el alquiler totalmente por su cuenta? Entonces una vivienda convencional se ajusta probablemente mejor a sus deseos. Y también se lo diremos siempre con honestidad.

Por qué profundizamos en esto

Como Property Finder no vendemos viviendas estándar. Acompañamos a personas en una de las compras más importantes de su vida. Eso incluye examinar críticamente los nuevos conceptos antes de recomendarlos.

Precisamente por eso nos tomamos el tiempo de estudiar las condiciones, hacer las preguntas adecuadas y analizar junto con nuestros clientes qué les conviene de verdad. ¿No puede venir a verlo en persona? Con CasaScout visitamos el proyecto y su entorno por usted. Y con nuestro asesoramiento de compra se asegura de que la parte legal y fiscal también esté en orden.

Nuestra conclusión

Un concepto de alquiler turístico no es una solución milagrosa. Pero también es mucho más que una vivienda vacacional corriente. Para el comprador adecuado puede ser una combinación inteligente de uso propio, gestión profesional e inversión de futuro.

Por eso nos parece importante que no vea solo el folleto, sino que entienda cómo funciona el concepto. Solo entonces podrá tomar una decisión bien fundamentada. Y precisamente en eso le ayudamos con mucho gusto.