Kurze Antwort: Ja, Sie können als Deutscher eine Hypothek bei einer spanischen Bank erhalten. Rechnen Sie aber mit 60 bis 70 Prozent Finanzierung statt der Anteile, die Sie aus Deutschland kennen — und mit einer Bank, die mit ihrem eigenen Schätzwert rechnet, nicht mit dem Preis, den Sie vereinbart haben. Dieser Unterschied bestimmt, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen.

Wie viel finanzieren spanische Banken?

Entscheidend ist nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sondern ob Sie steuerlich in Spanien ansässig sind. Sind Sie das nicht — und das trifft auf fast jeden zu, der eine Zweit- oder Ferienwohnung kauft — fallen Sie in die Kategorie der Nichtansässigen, und der Finanzierungsanteil liegt strukturell niedriger.

SituationFinanzierungEigenkapital bei €250.000
Nichtansässig60 – 70 %€75.000 – €100.000
Steuerlich in Spanien ansässigbis etwa 80 %ab etwa €50.000
Laufzeitmeist 20 – 25 JahreDarlehen endet vor dem 70. bis 75. Lebensjahr

Und dann kommt noch etwas hinzu, das viele Käufer übersehen: dieses Eigenkapital kommt zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Bei einer Immobilie von €250.000 an der Costa Cálida zahlen Sie rund €27.000 an Steuern, Notar und Registereintrag, plus €75.000 Eigenkapital bei 70 Prozent Finanzierung. Sie brauchen also gut über €100.000 verfügbar. Welche Nebenkosten je Region genau anfallen, steht in unserem Beitrag was ein Hauskauf in Spanien wirklich kostet.

Die Bank rechnet mit dem Schätzwert, nicht mit Ihrem Kaufpreis

Jede spanische Bank beauftragt einen eigenen Gutachter und setzt den valor de tasación fest. Der Höchstbetrag wird auf den niedrigeren von zwei Werten berechnet: diesen Schätzwert oder den Kaufpreis. Fällt die Bewertung niedriger aus als vereinbart, sinkt Ihre Hypothek mit — und Sie gleichen die Differenz selbst aus.

Siebzig Prozent einer enttäuschenden Bewertung sind weniger als siebzig Prozent Ihres Kaufpreises. Diese Lücke füllen Sie mit eigenem Geld.

Beachten Sie, dass dies ein anderer Wert ist als der valor de referencia des Katasters, auf den die Grunderwerbsteuer berechnet wird. Zwei verschiedene Werte, zwei verschiedene Zwecke — und beide können von Ihrem Kaufpreis abweichen.

Finanzierung aus Deutschland oder aus Spanien?

Die naheliegende Frage lautet: kann meine deutsche Bank das nicht einfach machen? In den meisten Fällen lautet die Antwort nein. Deutsche Institute akzeptieren eine spanische Immobilie nur selten als Sicherheit, weil Bewertung und Verwertung im Ausland liegen. Was häufiger funktioniert, ist die Beleihung einer bereits vorhandenen Immobilie in Deutschland.

Spanische HypothekFinanzierung aus Deutschland
Sicherheitdie spanische Immobilieeine bestehende Immobilie in Deutschland
Verfügbarkeitüblich, eigene Abteilungen für Auslandskundenselten für Auslandsimmobilien als Sicherheit
Dauer4 – 8 Wochenabhängig von Ihrer Bank
Bewertungverpflichtend, durch die Bankfür die spanische Immobilie nicht nötig
Position beim AngebotKauf unter FinanzierungsvorbehaltSie kaufen als Barzahler

Als Barzahler auftreten zu können ist in Spanien ein echtes Verhandlungsargument. Verkäufer, die schon einmal erlebt haben, dass ein Kauf an der Finanzierung scheiterte, wählen lieber Sicherheit als den höchsten Preis. Welcher Weg steuerlich und persönlich der richtige ist, sollte Ihnen Ihr eigener Finanzierungsberater und Steuerberater sagen — nicht ein Makler.

Was eine spanische Bank von Ihnen verlangt

Der Antrag steht und fällt mit vollständigen Unterlagen. Was praktisch immer verlangt wird:

Ihre Unterlagen

Banken prüfen zudem Ihre gesamten monatlichen Belastungen im Verhältnis zum Nettoeinkommen — einschliesslich dessen, was Sie in Deutschland bereits zahlen. Selbständige und Freiberufler durchlaufen eine strengere Prüfung als Angestellte, und manche Banken rechnen mit einem Sicherheitsabschlag auf das angegebene Einkommen.

Was die Hypothek selbst kostet

Zu den Kaufnebenkosten kommt die Hypothek selbst: rechnen Sie mit etwa zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme. Das sind die verpflichtende Bewertung, eine Bearbeitungsgebühr und die Produkte, die die Bank an das Darlehen koppelt — meist eine Gebäudeversicherung und häufig eine Risikolebensversicherung bei derselben Bank. Diese gekoppelten Produkte drücken den Zinssatz, kosten Sie aber an anderer Stelle Geld. Fragen Sie immer nach dem Satz mit und ohne.

Ein Lichtblick: die Steuer auf die Hypothekenurkunde trägt seit 2018 die Bank, nicht der Käufer.

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie ein Angebot abgeben

Hier geht es in der Praxis schief. In Spanien unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag mit einer Anzahlung, häufig zehn Prozent, und mit einer festen Frist für den Abschluss. Halten Sie diese Frist nicht ein, weil die Finanzierung länger dauert oder niedriger ausfällt, ist die Anzahlung in vielen Fällen verloren.

Ein Antrag dauert vier bis acht Wochen ab vollständigen Unterlagen. Beginnen Sie also bei der Bank, nicht bei der Immobilie. Wie der Ablauf danach weitergeht, lesen Sie in vom Angebot bis zum Schlüssel.

Wir vermitteln keine Hypotheken

Und das ist Absicht

AnaCosta verkauft keine Immobilien und schliesst keine Finanzierungen ab. Wir kennen den Ablauf, wir wissen, welche Fragen eine spanische Bank stellt, und wir sorgen dafür, dass Ihre Finanzierung und Ihre Suche zusammenpassen. Für die Beratung selbst verweisen wir Sie an eine unabhängige Stelle — ohne dass wir dafür eine Vergütung erhalten.

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Häufige Fragen zur Finanzierung in Spanien

Kann ich als Deutscher eine Hypothek in Spanien bekommen?
Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an auslaendische Kaeufer, und die grossen Institute haben dafuer eigene Abteilungen. Die Bedingungen unterscheiden sich allerdings von denen in Deutschland: Sie finanzieren einen geringeren Anteil, die Bank laesst immer eine eigene Bewertung erstellen, und ohne NIE-Nummer wird der Antrag gar nicht erst bearbeitet.
Wie viel kann ich fuer eine Immobilie in Spanien aufnehmen?
Als Nichtansaessiger finanzieren spanische Banken in der Regel 60 bis 70 Prozent. Wer steuerlich in Spanien ansaessig ist, kommt haeufig auf rund 80 Prozent. Bei einer Immobilie von 250.000 Euro bedeuten 70 Prozent eine Hypothek von hoechstens 175.000 Euro, also 75.000 Euro Eigenkapital zuzueglich der Kaufnebenkosten.
Rechnet die Bank mit dem Kaufpreis oder mit dem Schaetzwert?
Mit dem niedrigeren der beiden Werte. Die Bank beauftragt eine eigene Bewertung, den valor de tasacion, und berechnet den Hoechstbetrag auf dieser Grundlage. Faellt die Bewertung niedriger aus als der vereinbarte Preis, sinkt Ihre Hypothek und Sie muessen die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen.
Finanziert meine deutsche Bank eine Immobilie in Spanien?
In den meisten Faellen nicht. Deutsche Banken akzeptieren eine spanische Immobilie nur selten als Sicherheit, weil die Bewertung und die Verwertung im Ausland liegen. Was haeufig funktioniert, ist die Beleihung einer bereits vorhandenen Immobilie in Deutschland. Lassen Sie das von Ihrer Hausbank oder einem unabhaengigen Finanzierungsberater pruefen, bevor Sie in Spanien suchen.
Brauche ich eine NIE-Nummer fuer eine spanische Hypothek?
Ja. Ohne NIE koennen Sie keine Hypothek abschliessen, kein Bankkonto eroeffnen und kein Eigentum auf Ihren Namen eintragen lassen. Beantragen Sie die Nummer daher, sobald Sie ernsthaft suchen, und nicht erst dann, wenn Sie eine Immobilie gefunden haben.
Wie lange dauert ein spanischer Hypothekenantrag?
Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem die Unterlagen vollstaendig vorliegen, und mit laenger, wenn Dokumente fehlen oder uebersetzt werden muessen. Genau deshalb sollten Sie die Finanzierung klaeren, bevor Sie ein Angebot abgeben: der private Kaufvertrag sieht meist eine Anzahlung vor, die bei Fristueberschreitung verfaellt.
Welche Kosten entstehen durch die Hypothek selbst?
Rechnen Sie mit etwa zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme: die verpflichtende Bewertung, eine Bearbeitungsgebuehr und in der Regel einige gekoppelte Produkte wie eine Gebaeude- oder Risikolebensversicherung bei derselben Bank. Die Steuer auf die Hypothekenurkunde traegt seit 2018 die Bank, nicht der Kaeufer.

Wissen, was in Ihrer Situation machbar ist?

Sagen Sie uns, was Sie suchen und was Sie einbringen können. Wir stellen Ihre Suche und Ihre Finanzierung nebeneinander — bevor Sie ein Angebot abgeben.

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