En los últimos días han aparecido muchas noticias sobre grandes cambios en el mercado del alquiler en España. Contratos de alquiler más largos, nuevas normas para el alquiler temporal y más protección para los inquilinos: parecía que iban a cambiar muchas cosas en poco tiempo. Pero una parte importante de esos cambios anunciados finalmente no seguirá adelante.
El 2 de octubre de 2026, el Congreso español rechazó los dos nuevos decretos de vivienda. Para los propietarios y compradores neerlandeses y belgas en España, esto plantea una pregunta importante: ¿qué se aplica realmente ahora?
Estas nuevas medidas no seguirán adelante
Las prórrogas adicionales de los contratos de alquiler, la anunciada prórroga automática adicional del alquiler de vivienda y las restricciones adicionales de los decretos rechazados no han seguido en vigor. La derogación ha quedado recogida en el Boletín Oficial del Estado. Por tanto, no se trata solo de planes que nunca entraron en vigor: los decretos de urgencia estuvieron vigentes brevemente y después fueron derogados.
Por ello, las noticias publicadas antes de la votación pueden dar una imagen desactualizada. De esta información no puede deducirse como norma vigente una duración máxima general, a nivel nacional, de exactamente doce meses para el alquiler temporal.
Lea también: España rechaza los nuevos decretos de vivienda: ¿qué significa para su vivienda?
¿Qué sigue en vigor?
El rechazo de los nuevos decretos no significa que el alquiler en España no esté regulado. La legislación española vigente sobre arrendamientos sigue siendo el punto de partida. Distinga entre el alquiler ordinario de vivienda habitual, el alquiler temporal y el alquiler turístico.
Alquiler de larga duración como vivienda habitual
En el alquiler ordinario de vivienda, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en principio que un contrato pactado por un plazo más corto se prorroga anualmente hasta una duración protegida de cinco años si el arrendador es un particular o siete años si es una persona jurídica. El inquilino puede renunciar a la prórroga; también existen excepciones legales.
Por tanto, no todos los contratos se firman directamente por cinco o siete años. Se trata de la protección legal y de las posibilidades de prórroga. Este sistema ya existía antes de las propuestas ahora rechazadas. En un contrato existente, haga comprobar también qué régimen legal era aplicable en la fecha del contrato.
Las subidas del alquiler están reguladas
Una subida anual del alquiler no puede aplicarse sin límites a criterio propio. Los acuerdos contractuales y los límites legales determinan si la renta puede actualizarse y cómo. En las zonas de mercado residencial tensionado declaradas oficialmente pueden aplicarse restricciones adicionales, también al fijar la renta de un nuevo contrato.
La situación concreta depende, entre otros factores, del tipo y la fecha del contrato, del arrendador, de la vivienda y de la ubicación. También deben tenerse en cuenta las posibles normas regionales o locales.
El alquiler temporal no es lo mismo que el alquiler permanente
El alquiler temporal tiene una finalidad distinta a la del alquiler ordinario de vivienda habitual, por ejemplo una estancia durante un periodo delimitado de estudios o de trabajo. Llamar simplemente «temporal» a un contrato no basta para eludir la protección ordinaria del inquilino. El uso real y una causa temporal demostrable siguen siendo importantes.
Haga redactar el contrato de forma jurídicamente correcta y ajustada a la situación real. El nombre del contrato o la duración elegida por sí solos no ofrecen certeza sobre el régimen de alquiler aplicable.
¿Y qué pasa con el alquiler vacacional?
El alquiler vacacional o turístico constituye a su vez una categoría aparte. En él pueden intervenir obligaciones estatales, normas de la comunidad autónoma y del municipio, y las condiciones de la comunidad de propietarios.
¿Quiere comprar una vivienda con la intención de alquilarla? Compruebe antes de la compra si el alquiler turístico es posible en ese inmueble concreto y en esa ubicación. Haga comprobar también las posibles licencias, registros y autorizaciones. Un anuncio de alquiler existente o un complejo atractivo no garantizan que usted mismo pueda alquilar con fines turísticos.
Muchas noticias ya están desactualizadas
La votación del 2 de octubre de 2026 marca la diferencia. Las medidas anunciadas no son lo mismo que la normativa finalmente vigente. Compruebe la legislación actual y, en el caso de operaciones o contratos del breve periodo en que estuvieron vigentes los decretos, haga evaluar qué significa la derogación para su situación.
Fuentes oficiales
¿Comprar una vivienda para alquilarla?
¿Quiere comprar una vivienda en España para uso propio y para alquilarla? ¿O quiere saber de antemano qué posibilidades de alquiler tiene una vivienda concreta?
AnaCosta no solo se fija en la vivienda en sí. También tenemos en cuenta los aspectos prácticos y jurídicos de la compra y podemos hacer comprobar qué posibilidades existen para el inmueble en cuestión.
¿Una vivienda en España? Hágalo de forma más inteligente.
AnaCosta Property Finders
The Smarter Way to Spain
Costa Blanca · Costa Cálida · Costa de Almería