In den vergangenen Tagen sind viele Berichte über große Veränderungen auf dem spanischen Mietmarkt erschienen. Längere Mietverträge, neue Regeln für befristete Vermietung und mehr Schutz für Mieter: In kurzer Zeit schien sich vieles zu ändern. Doch ein wesentlicher Teil dieser angekündigten Änderungen wird letztlich nicht umgesetzt.
Am 2. Oktober 2026 hat der spanische Kongress die beiden neuen Wohnungsdekrete abgelehnt. Für niederländische und belgische Immobilieneigentümer und Käufer in Spanien wirft das eine wichtige Frage auf: Was gilt jetzt eigentlich?
Diese neuen Maßnahmen werden nicht umgesetzt
Die zusätzlichen Mietverlängerungen, die angekündigte automatische weitere Verlängerung von Wohnraummietverträgen und die zusätzlichen Beschränkungen aus den abgelehnten Dekreten sind nicht in Kraft geblieben. Die Aufhebung ist im spanischen Staatsanzeiger festgehalten. Es handelt sich also nicht nur um Pläne, die nie in Kraft getreten sind: Die Notverordnungen galten kurzzeitig und wurden anschließend aufgehoben.
Nachrichtenartikel aus der Zeit vor der Abstimmung können daher ein veraltetes Bild vermitteln. Eine allgemeine landesweite Höchstdauer von genau zwölf Monaten für befristete Vermietung lässt sich aus dieser Berichterstattung nicht als geltende Regel ableiten.
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Was gilt weiterhin?
Die Ablehnung der neuen Dekrete bedeutet nicht, dass die Vermietung in Spanien unreguliert ist. Das bestehende spanische Mietrecht bleibt der Ausgangspunkt. Unterscheiden Sie dabei zwischen regulärer Wohnraummiete als Hauptwohnsitz, befristeter Vermietung und touristischer Vermietung.
Langzeitmiete als Hauptwohnsitz
Bei regulärer Wohnraummiete bestimmt das bestehende Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) grundsätzlich, dass ein für eine kürzere Dauer vereinbarter Vertrag jährlich bis zu einer geschützten Laufzeit von fünf Jahren bei einem privaten Vermieter oder sieben Jahren bei einer juristischen Person verlängert wird. Der Mieter kann auf die Verlängerung verzichten; außerdem gibt es gesetzliche Ausnahmen.
Nicht jeder Vertrag wird also direkt für fünf oder sieben Jahre geschlossen. Es geht um den gesetzlichen Schutz und die Verlängerungsmöglichkeiten. Dieses System bestand bereits vor den nun abgelehnten Vorschlägen. Lassen Sie bei einem bestehenden Vertrag außerdem prüfen, welches gesetzliche Regime zum Vertragsdatum galt.
Mieterhöhungen sind reguliert
Eine jährliche Mieterhöhung kann nicht unbegrenzt nach eigenem Ermessen erfolgen. Vertragliche Vereinbarungen und gesetzliche Grenzen bestimmen, ob und wie die Miete angepasst werden kann. In offiziell ausgewiesenen zonas de mercado residencial tensionado können zusätzliche Beschränkungen gelten, auch bei der Festlegung der Miete für einen neuen Vertrag.
Die genaue Situation hängt unter anderem von Art und Datum des Vertrags, dem Vermieter, der Immobilie und der Lage ab. Etwaige regionale oder lokale Vorschriften sind ebenfalls zu berücksichtigen.
Befristete Vermietung ist nicht dasselbe wie dauerhafte Vermietung
Befristete Vermietung hat einen anderen Zweck als die reguläre Vermietung als Hauptwohnsitz, zum Beispiel einen Aufenthalt für einen abgegrenzten Studien- oder Arbeitszeitraum. Einen Vertrag lediglich als ‚befristet‘ zu bezeichnen, reicht nicht aus, um den regulären Mieterschutz zu umgehen. Die tatsächliche Nutzung und ein nachweisbarer befristeter Grund bleiben wichtig.
Lassen Sie den Vertrag rechtlich korrekt aufsetzen und auf die tatsächliche Situation abstimmen. Die Bezeichnung des Vertrags oder allein die gewählte Laufzeit gibt keine Sicherheit über das anwendbare Mietregime.
Und wie sieht es mit der Ferienvermietung aus?
Ferien- oder touristische Vermietung bildet wiederum eine eigene Kategorie. Dabei können landesweite Pflichten, Regeln der autonomen Region und der Gemeinde sowie die Bedingungen der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) eine Rolle spielen.
Möchten Sie eine Immobilie mit Vermietungsabsicht kaufen? Prüfen Sie vor dem Kauf, ob touristische Vermietung bei diesem konkreten Objekt und an diesem Standort möglich ist. Lassen Sie dabei etwaige Lizenzen, Registrierungen und Genehmigungen prüfen. Eine bestehende Vermietungsanzeige oder eine attraktive Anlage ist keine Garantie dafür, dass Sie dort selbst touristisch vermieten dürfen.
Viele Nachrichten sind inzwischen überholt
Die Abstimmung vom 2. Oktober 2026 macht den Unterschied. Angekündigte Maßnahmen sind nicht dasselbe wie letztlich geltende Vorschriften. Prüfen Sie die aktuelle Gesetzgebung und lassen Sie bei Transaktionen oder Verträgen aus dem kurzen Zeitraum, in dem die Dekrete galten, beurteilen, was die Aufhebung für Ihre Situation bedeutet.
Offizielle Quellen
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