Nieuwe huurregels in Spanje: wat geldt nu wél en niet?

De afgelopen dagen verschenen veel berichten over grote veranderingen op de Spaanse huurmarkt. Langere huurcontracten, nieuwe regels voor tijdelijke verhuur en meer bescherming voor huurders: er leek in korte tijd veel te veranderen. Maar een belangrijk deel van die aangekondigde veranderingen gaat uiteindelijk niet door.

Op 2 oktober 2026 heeft het Spaanse Congres de twee nieuwe woningdecreten verworpen. Voor Nederlandse en Belgische woningbezitters en kopers in Spanje roept dat een belangrijke vraag op: wat geldt nu eigenlijk wél?

Deze nieuwe maatregelen gaan niet door

De extra huurverlengingen, de aangekondigde automatische verdere verlenging van woninghuur en de aanvullende beperkingen uit de verworpen decreten zijn niet in werking gebleven. De intrekking is vastgelegd in het Spaanse staatsblad. Het gaat dus niet alleen om plannen die nooit zijn ingegaan: de noodbesluiten waren kort van kracht en zijn vervolgens ingetrokken.

Nieuwsartikelen van vóór de stemming kunnen daardoor een achterhaald beeld geven. Een algemene landelijke maximumduur van precies twaalf maanden voor tijdelijke verhuur kunt u uit deze berichtgeving niet als geldende regel afleiden.

Lees ook: Spanje verwerpt nieuwe woningdecreten — wat betekent dit voor uw woning?

Wat blijft wél gelden?

Het verwerpen van de nieuwe decreten betekent niet dat verhuur in Spanje ongereguleerd is. De bestaande Spaanse huurwetgeving blijft het uitgangspunt. Maak daarbij onderscheid tussen reguliere woninghuur als hoofdverblijf, tijdelijke verhuur en toeristische verhuur.

Langdurige verhuur als hoofdverblijf

Bij reguliere woninghuur bepaalt de bestaande Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) in beginsel dat een korter overeengekomen contract jaarlijks wordt verlengd tot een beschermde looptijd van vijf jaar bij een particuliere verhuurder of zeven jaar bij een rechtspersoon. De huurder kan afzien van verlenging; ook bestaan wettelijke uitzonderingen.

Niet ieder contract wordt dus direct voor vijf of zeven jaar gesloten. Het gaat om de wettelijke bescherming en verlengingsmogelijkheden. Dit systeem bestond al vóór de nu verworpen voorstellen. Laat bij een bestaand contract ook controleren welk wettelijk regime op de contractdatum van toepassing was.

Huurverhogingen zijn gereguleerd

Een jaarlijkse huurverhoging kan niet onbeperkt naar eigen inzicht plaatsvinden. Contractuele afspraken en wettelijke grenzen bepalen of en hoe de huur kan worden aangepast. In officieel aangewezen zonas de mercado residencial tensionado kunnen aanvullende beperkingen gelden, ook bij het vaststellen van de huur voor een nieuw contract.

De precieze situatie hangt onder meer af van het type en de datum van het contract, de verhuurder, de woning en de locatie. Eventuele regionale of lokale regelgeving moet eveneens worden meegenomen.

Tijdelijke verhuur is niet hetzelfde als permanente verhuur

Tijdelijke verhuur heeft een ander doel dan reguliere verhuur als hoofdverblijf, bijvoorbeeld verblijf voor een afgebakende studie- of werkperiode. Het alleen ‘tijdelijk’ noemen van een contract is onvoldoende om reguliere huurbescherming te omzeilen. Het daadwerkelijke gebruik en een aantoonbare tijdelijke reden blijven belangrijk.

Laat het contract juridisch correct opstellen en aansluiten op de werkelijke situatie. De naam van het contract of alleen de gekozen looptijd geeft geen zekerheid over het toepasselijke huurregime.

En hoe zit het met vakantieverhuur?

Vakantie- of toeristische verhuur vormt opnieuw een aparte categorie. Daarbij kunnen landelijke verplichtingen, regels van de autonome regio en gemeente én voorwaarden van de comunidad de propietarios (Vereniging van Eigenaren) een rol spelen.

Wilt u een woning kopen met een verhuurdoel? Controleer vóór de aankoop of toeristische verhuur bij dat specifieke object en op die locatie mogelijk is. Laat daarbij eventuele vergunningen, registraties en toestemmingen controleren. Een bestaande verhuuradvertentie of een aantrekkelijk resort is geen garantie dat u er zelf toeristisch mag verhuren.