Hypotheek voor een huis in Spanje

Kort antwoord: ja, u kunt als Nederlander een hypotheek krijgen bij een Spaanse bank. Maar reken op 60 tot 70 procent financiering in plaats van de percentages die u uit Nederland kent, en op een bank die rekent met haar eigen taxatiewaarde — niet met de prijs die u heeft afgesproken. Dat verschil bepaalt hoeveel eigen geld u werkelijk nodig heeft.

Hoeveel financieren Spaanse banken?

Het onderscheid dat alles bepaalt is of u fiscaal inwoner van Spanje bent. Bent u dat niet — en dat geldt voor vrijwel iedereen die een tweede woning of vakantiewoning koopt — dan valt u in de categorie niet-resident en ligt de financiering structureel lager.

En dan is er nog iets waar veel kopers overheen lezen: die eigen inbreng komt bovenop de kosten koper. Bij een woning van €250.000 aan de Costa Cálida betaalt u ongeveer €27.000 aan belasting, notaris en registratie, plus €75.000 aan eigen inbreng bij 70 procent financiering. Dan heeft u ruim een ton nodig, niet drie kwart daarvan. Wat die bijkomende kosten per regio precies zijn, staat in ons artikel over wat een huis kopen in Spanje werkelijk kost.

De bank rekent met de taxatiewaarde, niet met uw koopprijs

Elke Spaanse bank laat een eigen taxateur langskomen en stelt de valor de tasación vast. Het maximale leenbedrag wordt berekend over de laagste van twee bedragen: die taxatiewaarde of de koopprijs. Valt de taxatie lager uit dan wat u heeft afgesproken, dan zakt uw hypotheek mee en legt u het verschil zelf bij.

Let op dat dit een andere waarde is dan de valor de referencia van het kadaster, waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend. Twee verschillende waarden, twee verschillende doelen, en ze kunnen allebei van uw koopprijs afwijken.

Spaanse hypotheek of Nederlandse financiering?

Veel Nederlandse kopers hoeven helemaal niet naar een Spaanse bank. Wie overwaarde heeft op de eigen woning kan die in Nederland benutten en de Spaanse woning contant afrekenen. Dan vervalt de hele Spaanse aanvraag: geen taxatie, geen gekoppelde producten, geen wachttijd.

Contant kunnen kopen is in Spanje bovendien een onderhandelingsargument. Verkopers die eerder een aankoop hebben zien klappen op financiering, kiezen liever voor zekerheid dan voor de hoogste prijs. Welke route fiscaal en persoonlijk voor u de beste is, hoort u te horen van uw eigen hypotheekadviseur en fiscalist — niet van een makelaar.

Wat een Spaanse bank van u vraagt

De aanvraag valt of staat bij een compleet dossier. Wat vrijwel altijd op tafel moet:

Banken toetsen daarnaast op uw totale maandlasten in verhouding tot uw netto-inkomen — inclusief wat u in Nederland al betaalt. Ondernemers en zzp'ers krijgen een strengere toets dan mensen in loondienst, en sommige banken hanteren een veiligheidsmarge op het opgegeven inkomen.

Wat de hypotheek zelf kost

Bovenop de kosten koper komt de hypotheek zelf: reken op ongeveer twee tot drie procent van het hypotheekbedrag. Dat zijn de verplichte taxatie, een openingsprovisie en de producten die de bank aan de lening koppelt, meestal een opstalverzekering en vaak een overlijdensrisicoverzekering bij diezelfde bank. Die gekoppelde producten drukken het rentepercentage, maar kosten u elders geld — vraag altijd naar het tarief mét en zónder.

Eén meevaller: de AJD over de hypotheekakte betaalt sinds 2018 de bank, niet de koper.

Regel de financiering vóórdat u een bod uitbrengt

Dit is het punt waarop het in de praktijk misgaat. In Spanje tekent u een privé-koopcontract met een aanbetaling, vaak tien procent, en met een harde termijn voor de afronding. Haalt u die termijn niet omdat de financiering langer duurt of lager uitvalt, dan bent u die aanbetaling in veel gevallen kwijt.

Een aanvraag duurt vier tot acht weken vanaf een compleet dossier. Begin dus bij de bank, niet bij de woning. Hoe het traject daarna verder loopt, leest u in van bod tot sleutel.