Vijf dingen die pas ná de notaris duidelijk worden

De akte is getekend, de sleutels zitten in uw zak en het glas is geheven. Voor de meeste kopers voelt dat als de finish. In werkelijkheid begint op dat moment een reeks verplichtingen die zelden vooraf wordt uitgelegd — en waarvan sommige u geld kosten dat u niet had begroot. Dit zijn de vijf die wij het vaakst tegenkomen.

1. Schulden van de vorige eigenaar gaan met de woning mee

Dit is voor Nederlandse en Belgische kopers de grootste verrassing. In Spanje kleven bepaalde schulden aan de wóning, niet aan de persoon. Wie de woning koopt, koopt die schuld erbij.

Bij de bijdrage aan de vereniging van eigenaren gaat het om de achterstand over het lopende jaar én de drie voorgaande jaren. Heeft de verkoper drie jaar niet betaald, dan kan de vereniging zich op úw woning verhalen. Bij de onroerendezaakbelasting IBI is het vergelijkbaar: de woning zelf staat garant voor onbetaalde aanslagen.

De verkoper hoort bij de notaris een verklaring van de vereniging te overleggen waaruit blijkt dat er niets openstaat. Die verklaring wordt niet altijd gevraagd, en soms is hij ouder dan de laatste afrekening. Wij vragen daarnaast standaard de laatste IBI-aanslag op en de notulen van de laatste vergaderingen — daarin staat namelijk ook of er een derrama is besloten die nog niet is uitgevoerd.

2. Wat er staat, is niet altijd wat er geregistreerd is

Een overdekt terras, een uitgebouwde slaapkamer, een zwembad, een solarium op het dak: aan de Spaanse kust is er in de loop der jaren veel bijgebouwd. Lang niet alles is met vergunning gebeurd en nog minder is bijgeschreven in het eigendomsregister.

Zolang u er woont, merkt u er meestal niets van. Het wringt op drie momenten: als u wilt verkopen en de koper financiering nodig heeft, als u zelf een hypotheek wilt afsluiten, en als er schade is en de verzekeraar vaststelt dat het beschadigde deel niet in de akte voorkomt.

Regulariseren kan meestal wel, maar het kost tijd en geld: een architectenverklaring, inschrijving van de obra nueva antigua, soms een gemeentelijke procedure. Vooraf weten wat er speelt is aanzienlijk goedkoper dan achteraf ontdekken.

3. Koopt u van een niet-inwoner, dan bent u zelf inhoudingsplichtig

Dit is de meest technische van de vijf, en degene die het hardst kan uitpakken. Woont de verkoper fiscaal niet in Spanje, dan moet de kóper drie procent van de koopsom inhouden en binnen een maand na de akte afdragen aan de Spaanse fiscus. Dat is een voorschot op de belasting die de verkoper over zijn winst verschuldigd is.

Gebeurt dat niet, dan blijft de vordering aan de woning kleven. De fiscus kan zich dan op uw woning verhalen voor een belastingschuld van iemand anders. Bij een woning van €250.000 gaat het om €7.500 die correct moet worden ingehouden en aangegeven.

In een normaal begeleid traject regelt de gestoría dit automatisch. Maar juist bij snelle, informeel geregelde aankopen tussen particulieren wordt deze stap vergeten — en dan is de koper aan de beurt.

4. U betaalt belasting, ook als u niets verhuurt

Bent u geen fiscaal inwoner van Spanje en gebruikt u de woning zelf, dan gaat de Spaanse fiscus uit van een fictief inkomen. U wordt belast alsof de woning u iets oplevert, ook als hij elf maanden per jaar leegstaat.

De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde — 1,1 procent als die waarde recent is herzien, anders 2 procent. Daarover betaalt u inkomstenbelasting voor niet-inwoners: 19 procent voor inwoners van de EU, IJsland en Noorwegen, 24 procent voor de rest. De aangifte loopt via het modelo 210 en moet elk jaar opnieuw.

Het gaat zelden om grote bedragen, maar het gaat wel elk jaar door, en de fiscus vergeet niet. Wie jarenlang niets heeft aangegeven, krijgt bij verkoop alsnog de rekening met rente en boete. Verhuurt u de woning wél, dan gelden andere regels — zie ons artikel over btw bij toeristische verhuur.

5. U koopt geen woning maar ook een vereniging

Bij een appartement of een woning in een urbanisatie wordt u automatisch lid van de comunidad de propietarios. Dat is geen servicecontract dat u kunt opzeggen, maar een verband waar u onderdeel van bent.

Wat dat in de praktijk betekent, blijkt pas na de eerste vergadering. De statuten kunnen bepalen wat u wel en niet met uw woning mag: kortdurende verhuur beperken, huisdieren regelen, verbouwingen aan de gevel of het terras aan toestemming binden. De financiële gezondheid van de vereniging bepaalt bovendien hoe vaak u een extra heffing kunt verwachten.

Een vereniging met een gevuld reservefonds, een actieve administrator en achterstallig onderhoud dat op de agenda staat, is een geruststelling. Een vereniging waar de helft niet betaalt en het onderhoud al jaren wordt uitgesteld, is een risico dat u meekoopt zonder dat het in de vraagprijs zit.

En dan nog twee kleine dingen die groot kunnen worden

De nutsvoorzieningen. Een bestaand contract overzetten is meestal eenvoudig. Maar is het contract afgesloten geweest, of is de installatie oud, dan wil de leverancier een geldig installatiecertificaat en soms een bewijs van bewoonbaarheid. Dat kan enkele honderden euro’s en een paar weken kosten — precies wanneer u net de sleutels heeft en er graag wilt slapen.

Het kadaster. De inschrijving in het eigendomsregister loopt niet automatisch door naar het kadaster. Blijft die koppeling achterwege, dan valt de IBI-aanslag nog jaren bij de vorige eigenaar op de mat. Onbetaald, en zoals u hierboven las: de woning staat daarvoor garant.

Waarom dit zelden vooraf ter sprake komt

Niets van het bovenstaande is geheim, en het is ook geen typisch Spaans probleem. Het is gewoon de administratieve werkelijkheid van eigendom in een ander land, met een andere taal en andere instanties.

Dat het toch verrast, komt door de rolverdeling. De verkopende makelaar is klaar als de akte is getekend; zijn opdracht is de verkoop. De notaris controleert de akte, niet uw hele situatie. En de gestoría doet precies wat er is afgesproken, niet meer.

Daar zit het verschil met een property finder: wij verdienen niets aan de transactie zelf, dus wij hebben geen enkele reden om deze onderwerpen pas na de handtekening ter sprake te brengen. Liever een bod dat niet doorgaat dan een koper die er een jaar later achterkomt.