“En hoe lang duurt dat dan?” Het is na de prijs de meest gestelde vraag, en het antwoord dat u meestal krijgt is “dat hangt ervan af”. Dat is waar, maar niet bruikbaar. Daarom geven we hier ons eigen antwoord: bij bestaande bouw rekenen wij op ongeveer acht weken van geaccepteerd bod tot sleuteloverdracht, mits de financiering rond is. Hieronder ziet u week voor week waar die tijd naartoe gaat — en welke stap in de praktijk het vaakst voor vertraging zorgt.
Het korte antwoord: acht weken
Acht weken is geen wettelijke termijn, maar een praktijkgemiddelde uit onze eigen dossiers bij bestaande bouw. De ondergrens ligt lager: koopt u zonder financiering en heeft u uw NIE al, dan kan het in vier tot vijf weken. De bovengrens is rekbaarder, en dat komt bijna altijd door dezelfde twee dingen: een hypotheek die nog moet worden goedgekeurd, of een NIE die te laat is aangevraagd.
Bij nieuwbouw geldt dit schema niet. Daar bepaalt niet uw dossier het tempo maar de bouw zelf — daarover verderop meer.
Week 0 — bod geaccepteerd, woning van de markt
Zodra u het eens bent over prijs en voorwaarden, wordt de woning gereserveerd met een contrato de reserva en een reserveringsbedrag — doorgaans enkele duizenden euro’s. Daarmee gaat de woning voor een afgesproken periode van de markt.
Dit is de stap waar het vaakst te snel wordt getekend. Let op wat er in dat contract staat over de termijn, en vooral: wat er gebeurt als uit de juridische controle iets naar voren komt. Zonder die clausule betaalt u voor het recht om problemen te ontdekken die u vervolgens niet kunt gebruiken om eronderuit te komen.
Week 1–2 — NIE, volmacht en bankrekening, alles tegelijk
Hier wordt het tempo van de hele aankoop bepaald, en hier gaat het ook het vaakst mis. Zonder NIE-nummer kunt u niet tekenen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen.
Er zijn drie routes, en het verschil is groot:
| Route | Doorlooptijd | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Consulaat in Nederland | enkele weken tot ruim drie maanden | De opgaven lopen sterk uiteen en het aanbod aan afspraken wisselt per periode; in het voorjaar en de zomer is het drukker. |
| Zelf in Spanje | afhankelijk van de cita previa | Goedkoop, maar u bent afhankelijk van de agenda van het politiebureau — en van volledig correcte documenten. |
| Via advocaat met volmacht | circa één tot twee weken | Vraagt een notariële volmacht, maar haalt de afhankelijkheid van het afsprakensysteem eruit. In de praktijk de snelste route. |
De volmacht doet meer dan alleen de NIE
Met een poder notarial kan uw advocaat niet alleen de NIE aanvragen, maar ook de bankrekening openen, de belasting afdragen en zelfs bij de notaris namens u tekenen. Dat laatste betekent dat u niet hoeft over te komen voor de overdracht — handig als de notarisdatum midden in een werkweek valt. Regel die volmacht in dezelfde week als de reservering, niet later.
Week 2–4 — de juridische controle
Ondertussen wordt gecontroleerd wat u werkelijk koopt. De nota simple uit het eigendomsregister laat zien wie eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden.
Daarnaast wordt gekeken of de woning is zoals hij op papier staat. Aanbouwen, veranda’s, zwembaden en overkappingen zijn in Spanje regelmatig gebouwd zonder vergunning of nooit ingeschreven. Ook een verschil tussen kadaster en eigendomsregister komt vaak voor. Zoiets is meestal op te lossen, maar u wilt het weten vóór het koopcontract — niet erna.
Tegelijk worden de openstaande lasten opgevraagd: IBI, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren en eventuele derramas. Schulden van de vorige eigenaar kunnen namelijk met de woning meegaan. Wat dat allemaal kost, leest u in ons artikel over de werkelijke kosten van een huis kopen in Spanje.
Week 3–4 — het privé-koopcontract en de 10 procent
Is de controle rond, dan volgt het contrato de arras of privé-koopcontract. Hierin staan koper, verkoper, prijs, wat er wel en niet meegaat, de betaaltermijnen en de uiterste datum voor de overdracht. Gebruikelijk is een aanbetaling van 10 procent van de koopsom, waarvan de reservering wordt afgetrokken.
Belangrijk is welk type arras u afspreekt. Bij de meest gebruikte vorm, de arras penitenciales, geldt een duidelijke regel: trekt de koper zich terug, dan is de aanbetaling weg; trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Dat is geen detail maar uw belangrijkste bescherming tegen een verkoper die halverwege een beter bod krijgt.
Week 4–8 — financiering en de notarisagenda
Dit is het deel dat u het minst in de hand heeft. Wie met een Spaanse hypotheek koopt, krijgt te maken met taxatie, dossiervorming en de wettelijk verplichte bedenktijd voordat er getekend mag worden. Reken hier op enkele weken, en start het traject bij voorkeur al vóór het koopcontract in plaats van erna.
Daarnaast moet er een datum bij de notaris worden gevonden die past bij koper, verkoper, bank en gestoría. In de zomermaanden en rond de feestdagen loopt die agenda vol. Zonder financiering valt deze fase grotendeels weg — dan is de notarisdatum vaak de enige beperking en gaat het aanzienlijk sneller.
Week 8 — de dag van de overdracht
Bij de notaris wordt de escritura pública ondertekend. De restant-koopsom wordt voldaan, doorgaans met een bankcheque, en de sleutels gaan over. Vaak is dit ook het moment waarop de meterstanden worden opgenomen en de nutsvoorzieningen worden overgezet.
Wat veel kopers verkeerd inschatten: de notaris controleert de akte, niet uw hele dossier. Het voorbereidende werk moet dan al gedaan zijn. De notaris is het sluitstuk, niet de veiligheidscontrole.
Na de akte — de klok loopt nog even door
De sleutels zijn van u, maar het dossier is nog niet dicht:
- Binnen 30 werkdagen moet de aankoopbelasting worden aangegeven en betaald. Te laat betekent toeslagen en rente.
- Inschrijving in het eigendomsregister. Dit duurt doorgaans enkele weken; pas daarna bent u ook tegenover derden onbetwist eigenaar.
- Nutsvoorzieningen, verzekering en de vereniging van eigenaren op uw naam zetten.
- Kadaster bijwerken, zodat de IBI-aanslag straks bij de juiste eigenaar terechtkomt.
En nieuwbouw? Dan bepaalt de bouw het tempo
Bij nieuwbouw is de vraag “hoe lang duurt het” niet te beantwoorden met een aantal weken, omdat het volledig afhangt van de fase waarin het project zich bevindt.
Koopt u van plan, dan tekent u vroeg en betaalt u in termijnen tijdens de bouw; de sleutels volgen pas bij oplevering, en dat kan een jaar of meer verderop liggen. Koopt u een woning die al bijna klaar is of net is opgeleverd, dan lijkt het traject juist sterk op dat van bestaande bouw. Alles daartussenin bestaat ook.
Wat in alle gevallen geldt: laat controleren of de betaalde termijnen bankgarant zijn gesteld, en of de vergunningen en de licencia de primera ocupación op orde zijn. Dat is bij nieuwbouw belangrijker dan de planning.
Waar de acht weken in de praktijk uitloopt
✔ NIE te laat aangevraagd — verreweg de meest voorkomende vertraging
✔ Geen volmacht, waardoor u zelf moet overkomen voor elke handtekening
✔ Hypotheektraject dat pas na het koopcontract start
✔ Onvergunde aanbouw die alsnog geregulariseerd moet worden
✔ Openstaande lasten of een hypotheek van de verkoper die eerst moet worden doorgehaald
✔ Erfgenamen of meerdere eigenaren die allemaal moeten meetekenen
✔ Notarisagenda in juli, augustus of rond de feestdagen
Snelheid is geen doel op zich
Acht weken is prettig, maar het is niet waar het om gaat. Een traject dat in vier weken rond is omdat de juridische controle is overgeslagen, is geen prestatie. De winst zit niet in het inkorten van de controle, maar in het parallel laten lopen van alles wat parallel kán: NIE, volmacht, bankrekening en financiering starten in week één, niet pas als het koopcontract er ligt.
Dat is ook het verschil tussen een property finder en een makelaar: wij hebben geen belang bij een snelle handtekening, alleen bij een aankoop die klopt.
Verder lezen over kopen in Spanje
Onze drie kustregio’s
Klaar om te beginnen?
Wij verkopen geen woningen — wij helpen u de juiste te kopen. Onafhankelijk, en alleen in uw belang.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het kopen van een huis in Spanje?
Hoe lang duurt het aanvragen van een NIE-nummer?
Moet ik zelf in Spanje zijn voor de overdracht?
Wat gebeurt er als ik na het koopcontract afzie van de aankoop?
Wat moet er ná de notaris nog gebeuren?
Kan het sneller dan acht weken?
Wilt u weten hoe uw traject eruitziet?
Wij begeleiden u onafhankelijk van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht, en bewaken de planning waar u dat zelf niet kunt. Geen verkoopdruk, geen verborgen commissies.