Hipoteca para comprar una casa en España

Respuesta corta: sí, como comprador extranjero puede obtener una hipoteca en un banco español. Pero cuente con una financiación del 60 al 70 por ciento, en lugar de los porcentajes a los que quizá esté acostumbrado en su país, y con un banco que calcula sobre su propia tasación — no sobre el precio que usted ha acordado. Esa diferencia determina cuánto dinero propio necesita realmente.

¿Cuánto financian los bancos españoles?

La distinción que lo determina todo es si usted es residente fiscal en España. Si no lo es — y eso se aplica a casi todos los que compran una segunda residencia o una vivienda vacacional —, entra en la categoría de no residente y la financiación es estructuralmente más baja.

Y hay algo que muchos compradores pasan por alto: esa aportación propia se suma a los gastos de compra. Para una vivienda de 250.000 € en la Costa Cálida pagará unos 27.000 € en impuestos, notaría y registro, más 75.000 € de aportación propia con una financiación del 70 por ciento. Necesitará algo más de 100.000 €, no tres cuartas partes de esa cifra. Cuánto suponen exactamente esos gastos adicionales en cada región lo explicamos en nuestro artículo sobre lo que cuesta realmente comprar una casa en España.

El banco calcula sobre el valor de tasación, no sobre su precio de compra

Todos los bancos españoles envían a su propio tasador y fijan el valor de tasación. El importe máximo del préstamo se calcula sobre la menor de dos cantidades: ese valor de tasación o el precio de compra. Si la tasación resulta inferior a lo acordado, su hipoteca baja con ella y la diferencia la pone usted.

Tenga en cuenta que se trata de un valor distinto del valor de referencia del Catastro, sobre el que se calcula el impuesto de transmisiones. Dos valores distintos, con dos finalidades distintas, y ambos pueden diferir de su precio de compra.

¿Hipoteca española o financiación desde su país?

Muchos compradores extranjeros no necesitan acudir a un banco español. Quien tiene valor disponible en su vivienda actual puede utilizarlo en su país y pagar la vivienda española al contado. Así desaparece toda la solicitud española: sin tasación, sin productos vinculados y sin tiempo de espera.

Poder comprar al contado es además un argumento de negociación en España. Los vendedores que ya han visto fracasar una venta por la financiación prefieren la seguridad al precio más alto. Qué vía es la mejor para usted, fiscal y personalmente, debe decírselo su propio asesor hipotecario y fiscal — no un agente inmobiliario.

Lo que le pedirá un banco español

La solicitud depende de un expediente completo. Lo que se pide casi siempre:

Además, los bancos evalúan sus cargas mensuales totales en relación con sus ingresos netos — incluido lo que ya paga en su país. Los autónomos se someten a una evaluación más estricta que los asalariados, y algunos bancos aplican un margen de seguridad sobre los ingresos declarados.

Lo que cuesta la propia hipoteca

A los gastos de compra se suma la propia hipoteca: cuente con aproximadamente un dos o tres por ciento del importe de la hipoteca. Son la tasación obligatoria, una comisión de apertura y los productos que el banco vincula al préstamo, normalmente un seguro de hogar y a menudo un seguro de vida en ese mismo banco. Esos productos vinculados reducen el tipo de interés, pero le cuestan dinero por otro lado — pregunte siempre por la oferta con y sin ellos.

Una buena noticia: desde 2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco, no el comprador.

Resuelva la financiación antes de hacer una oferta

Es el punto en el que, en la práctica, las cosas se tuercen. En España se firma un contrato privado de compraventa con una señal, a menudo del diez por ciento, y con un plazo firme para completar la compra. Si no cumple ese plazo porque la financiación tarda más o resulta inferior, en muchos casos pierde esa señal.

Una solicitud tarda de cuatro a ocho semanas desde que el expediente está completo. Así que empiece por el banco, no por la vivienda. Cómo sigue el proceso después lo explicamos en de la oferta a las llaves.