«¿Y cuánto tarda eso?» Después del precio es la pregunta más frecuente, y la respuesta habitual es «depende». Cierto, pero poco útil. Por eso damos aquí nuestra propia respuesta: en vivienda de segunda mano contamos con unas ocho semanas desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves, siempre que la financiación esté resuelta. A continuación, semana a semana, adónde va ese tiempo — y qué paso provoca el retraso en la práctica.
La respuesta corta: ocho semanas
Ocho semanas no es un plazo legal, sino una media práctica de nuestros propios expedientes en segunda mano. El límite inferior es menor: comprando sin financiación y con el NIE ya en la mano, cuatro o cinco semanas son posibles. El superior es más elástico, y casi siempre por las mismas dos razones: una hipoteca pendiente de aprobación o un NIE solicitado demasiado tarde.
En obra nueva este esquema no sirve. Allí no es su expediente el que marca el ritmo, sino la propia construcción — más abajo lo vemos.
Semana 0 — oferta aceptada, vivienda fuera del mercado
En cuanto hay acuerdo sobre precio y condiciones, la vivienda se reserva mediante un contrato de reserva y un importe de reserva — normalmente unos pocos miles de euros. Con eso la vivienda sale del mercado durante un plazo acordado.
Es el paso en el que más a menudo se firma demasiado rápido. Fíjese en el plazo que consta en ese contrato y, sobre todo, en qué ocurre si la comprobación jurídica revela algo. Sin esa cláusula estará pagando por el derecho a descubrir problemas que luego no podrá invocar para salirse.
Semana 1–2 — NIE, poder y cuenta bancaria, todo a la vez
Aquí se decide el ritmo de toda la compra, y aquí es donde más falla. Sin NIE no puede firmar, ni abrir una cuenta, ni pagar impuestos.
Hay tres vías, y la diferencia es notable:
| Vía | Plazo | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Consulado español en el extranjero | de varias semanas a más de tres meses | Las cifras publicadas varían mucho y la disponibilidad de citas cambia según la época; primavera y verano son más intensos. |
| Presencialmente en España | depende de la cita previa | Económico, pero depende de la agenda de la comisaría — y de que la documentación sea del todo correcta. |
| A través de abogado con poder | en torno a una o dos semanas | Requiere un poder notarial, pero elimina la dependencia del sistema de citas. En la práctica, la vía más rápida. |
El poder sirve para mucho más que el NIE
Con un poder notarial su abogado no solo puede solicitar el NIE, sino también abrir la cuenta bancaria, liquidar el impuesto e incluso firmar ante notario en su nombre. Esto último significa que no necesita desplazarse para la firma — útil cuando la cita cae entre semana. Otorgue el poder en la misma semana de la reserva, no después.
Semana 2–4 — la comprobación jurídica
Mientras tanto se comprueba qué está comprando realmente. La nota simple del Registro de la Propiedad muestra quién es el titular y qué cargas pesan sobre la vivienda: hipotecas, embargos, servidumbres.
Además se revisa si la vivienda coincide con lo que consta en papel. Ampliaciones, porches, piscinas y cubiertas se construyen en España con cierta frecuencia sin licencia o nunca se inscriben. También son habituales las discrepancias entre catastro y registro. Suele tener solución, pero conviene saberlo antes del contrato de compraventa, no después.
Al mismo tiempo se solicitan las cargas pendientes: IBI, cuota de comunidad y posibles derramas. Las deudas del anterior propietario pueden transmitirse con la vivienda. Cuánto cuesta todo eso lo detallamos en nuestro artículo sobre el coste real de comprar una casa en España.
Semana 3–4 — el contrato privado y el 10 por ciento
Superada la comprobación, llega el contrato de arras o contrato privado de compraventa. Recoge comprador, vendedor, precio, qué se incluye y qué no, los plazos de pago y la fecha límite para la escritura. Lo habitual es una entrega del 10 por ciento del precio, descontando la reserva ya pagada.
Lo importante es qué tipo de arras se pacta. En la forma más utilizada, las arras penitenciales, la regla es clara: si se retira el comprador, pierde la señal; si se retira el vendedor, debe devolverla por duplicado. No es un detalle, sino su principal protección frente a un vendedor que recibe una oferta mejor a mitad de camino.
Semana 4–8 — financiación y agenda de la notaría
Es la parte que menos controla. Quien compra con hipoteca española pasa por tasación, estudio del expediente y el período legal de reflexión previo a la firma. Cuente con varias semanas y arranque el trámite preferiblemente antes del contrato privado, no después.
Además hay que encontrar una fecha de notaría que encaje a comprador, vendedor, banco y gestoría. En verano y en fechas señaladas esa agenda se llena. Sin financiación esta fase prácticamente desaparece — entonces la cita notarial suele ser la única limitación y todo va bastante más rápido.
Semana 8 — el día de la firma
En la notaría se firma la escritura pública. Se abona el resto del precio, normalmente mediante cheque bancario, y se entregan las llaves. Suele ser también el momento de tomar lecturas de contadores y cambiar los suministros.
Lo que muchos compradores calculan mal: el notario comprueba la escritura, no todo su expediente. El trabajo previo ya debe estar hecho. La notaría es el cierre, no el control de seguridad.
Tras la escritura — el reloj sigue un poco más
Las llaves son suyas, pero el expediente no está cerrado:
- En 30 días hábiles hay que liquidar y pagar el impuesto de la compra. Fuera de plazo, recargos e intereses.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Suele llevar algunas semanas; solo entonces es propietario indiscutible frente a terceros.
- Suministros, seguro y comunidad de propietarios a su nombre.
- Actualizar el catastro, para que el recibo del IBI llegue al titular correcto.
¿Y la obra nueva? Ahí manda la construcción
En obra nueva la pregunta «cuánto tarda» no se responde en semanas, porque depende por completo de la fase en la que se encuentre el proyecto.
Si compra sobre plano, firma pronto y paga en plazos durante la construcción; las llaves llegan con la entrega, que puede estar a un año o más vista. Si compra una vivienda casi terminada o recién entregada, el proceso se parece mucho al de segunda mano. Y existe todo lo intermedio.
En todos los casos: haga comprobar que las cantidades entregadas están avaladas bancariamente y que las licencias y la licencia de primera ocupación están en regla. En obra nueva eso importa más que el calendario.
Dónde se alargan las ocho semanas en la práctica
✔ NIE solicitado demasiado tarde — con diferencia, el retraso más frecuente
✔ Sin poder notarial, obligando a desplazarse para cada firma
✔ Trámite hipotecario que solo arranca tras el contrato privado
✔ Ampliación sin licencia que aún debe legalizarse
✔ Cargas pendientes o hipoteca del vendedor que hay que cancelar antes
✔ Herederos o varios titulares que deben firmar todos
✔ Agenda de notaría en julio, agosto o en fechas señaladas
La rapidez no es el objetivo
Ocho semanas está bien, pero no es lo esencial. Una compra cerrada en cuatro semanas porque se saltó la comprobación jurídica no es un logro. La ganancia no está en acortar la comprobación, sino en dejar correr en paralelo todo lo que puede ir en paralelo: NIE, poder, cuenta bancaria y financiación arrancan en la semana uno, no cuando ya está el contrato.
Esa es también la diferencia entre un property finder y una inmobiliaria: no tenemos ningún interés en una firma rápida, solo en una compra que se sostenga.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda comprar una casa en España?
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