Casi todos los artículos sobre comprar vivienda en España explican los pasos: reserva, NIE, comprobaciones jurídicas, notaría, inscripción. Útil, pero deja sin respuesta la pregunta más importante. ¿Cuánto cuesta? En este artículo ponemos la factura completa junto al precio de venta, con los tipos vigentes en 2026 en la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería — calculado sobre una vivienda de 250.000 euros.
La regla general: entre un 10 y un 12 por ciento sobre el precio
Quien compra una vivienda de 250.000 euros no necesita 250.000 euros, sino entre 272.000 y 284.000 aproximadamente. En obra nueva, aún más. Esa diferencia no está escondida en la letra pequeña ni en comisiones ocultas: en su mayor parte son impuestos, a los que se suman notaría, registro y asesoramiento jurídico.
La regla del 10–12 por ciento funciona razonablemente bien, pero oculta las tres cosas que más afectan al bolsillo: la comunidad autónoma donde compra, si se trata de obra nueva o de segunda mano, y el hecho de que los tipos reducidos que aparecen en internet casi nunca le corresponden.
¿Sobre qué se calcula realmente el impuesto?
No automáticamente sobre el precio de compra. Desde 2022 rige el valor de referencia: el valor que el Catastro asigna al inmueble. El impuesto se calcula sobre el importe mayor — el precio escriturado o ese valor de referencia. Si compra bastante por debajo del valor de referencia, pagará igualmente sobre la cifra más alta. Por eso lo comprobamos antes de la oferta, no en la notaría.
Segunda mano: la misma vivienda, tres facturas distintas
Al comprar una vivienda usada a un particular se paga el impuesto de transmisiones: el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Cada comunidad autónoma fija ese tipo, y nuestra zona de trabajo atraviesa precisamente tres regímenes distintos.
La novedad más reciente está en la Costa Blanca. La Comunidad Valenciana rebajó su tipo general del 10 al 9 por ciento el 1 de junio de 2026. Por encima del millón de euros se mantiene el 11 por ciento. Buena parte de la información que circula sigue calculando con el 10 por ciento y ya no es correcta.
| Región | Tipo ITP 2026 | Sobre 250.000 € |
|---|---|---|
| Costa Blanca Comunidad Valenciana |
9% (11% por encima de 1 M€) rebajado del 10% el 1 de junio de 2026 |
22.500 € |
| Costa Cálida Región de Murcia |
7,75% rebajado del 8% en julio de 2025 |
19.375 € |
| Costa Almería Andalucía |
7% 6% en vivienda habitual hasta 150.000 € |
17.500 € |
La misma vivienda, el mismo precio y 5.000 euros de diferencia en impuestos — sólo por el lugar donde pasa la frontera provincial.
Esa diferencia no es motivo para cambiar de región. Sentirse a gusto en un sitio pesa mucho más que unos miles de euros de impuesto puntual. Sí es motivo para saberlo antes de fijar el presupuesto: quien compra en la Costa Almería conserva, con el mismo presupuesto total, un margen que en la Costa Blanca se va a Hacienda.
Obra nueva: sin ITP, pero con IVA — y sale más cara
Si compra directamente al promotor no paga impuesto de transmisiones, sino un 10 por ciento de IVA más AJD por la escritura. Ese tipo de AJD también varía según la comunidad.
El resultado es el mismo en las tres regiones: la obra nueva sale fiscalmente más cara que la segunda mano. Justo lo contrario de lo que muchos compradores esperan.
| Región | Obra nueva | Impuesto sobre 250.000 € | Diferencia con segunda mano |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | 10% IVA + 1,4% AJD AJD rebajado del 1,5% el 1 de junio de 2026 |
28.500 € | + 6.000 € |
| Costa Cálida | 10% IVA + 1,5% AJD | 28.750 € | + 9.375 € |
| Costa Almería | 10% IVA + 1,2% AJD | 28.000 € | + 10.500 € |
La obra nueva tiene buenos argumentos a favor — garantías, aislamiento, certificado energético, nada que reformar. El argumento fiscal, en cambio, juega en contra. Quien compare obra nueva y segunda mano debería incorporar esos seis a diez mil euros al cálculo, en lugar de descubrirlos en la notaría.
Los tipos reducidos que ve en internet casi nunca le aplican
Busque «ITP España» y aparecerán cifras atractivas: 3 por ciento, 3,5 por ciento, 6 por ciento. Todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda protegida.
Debajo hay una condición que casi siempre se omite: la vivienda debe ser su vivienda habitual. A eso se suman normalmente límites de edad, de renta o de valor del inmueble — en Murcia, por ejemplo, 150.000 euros.
Para quien busca una segunda residencia o una vivienda vacacional eso significa, en la práctica, una cosa: paga el tipo general. Quien calcule su presupuesto con una calculadora que muestra un 3 por ciento llegará a la notaría con varios miles de euros de menos. Ese es exactamente el tipo de sorpresa que eliminamos antes de que haga una oferta.
Los gastos fijos: notaría, registro, gestoría y abogado
Junto a los impuestos hay una serie de gastos regulados en gran medida por arancel, con poca variación entre regiones. Son más previsibles que la parte fiscal, pero suman.
| Concepto | Importe orientativo | Para qué |
|---|---|---|
| Notaría | 600 – 1.000 € | Redacción y firma de la escritura. Los aranceles están regulados y suben con el precio. |
| Registro | 400 – 650 € | Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Sólo entonces es propietario frente a terceros. |
| Gestoría | 300 – 500 € | Liquidación del impuesto, pago e inscripción. No es obligatoria, pero resulta práctica a distancia. |
| Abogado | en torno al 1% + 21% IVA | Comprobación de titularidad, cargas, licencias y contrato. El único concepto en el que nunca aconsejamos ahorrar. |
| Número NIE | unas decenas de euros | La tasa administrativa. Prevea plazos, más que coste. |
| Tasación | 250 – 400 € | Sólo necesaria con hipoteca española. |
Todo junto: 250.000 euros calculados
El ejemplo parte de una vivienda de segunda mano comprada sin hipoteca, con notaría (800 €), registro (550 €), gestoría (400 €) y asesoramiento jurídico (1% más IVA, es decir 3.025 €). En total, 4.775 € de gastos fijos, iguales en las tres regiones.
Lo que realmente necesita para una vivienda de 250.000 €
Segunda mano, sin financiación — gastos adicionales totales
10,9% sobre el precio
9,7% sobre el precio
8,9% sobre el precio
En obra nueva, esas mismas tres regiones se sitúan en 33.275 €, 33.525 € y 32.775 € respectivamente — alrededor de un 13 por ciento sobre el precio. Si quiere verlo calculado para su caso, con el valor de referencia real de una vivienda concreta, eso es exactamente lo que hace nuestro Investment Check.
Lo que no paga usted
Igual de importante, porque también aquí hay confusión. Tres conceptos que corresponden al vendedor o al banco:
- La plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor del suelo, corresponde por ley al vendedor.
- La cancelación de la hipoteca existente del vendedor la paga el vendedor.
- El AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde 2018, no usted.
Cabe pactar otra cosa, y ocurre, sobre todo cuando el vendedor va justo de liquidez. En ese caso debe constar expresamente en el contrato privado de compraventa — uno de los puntos que revisamos siempre.
Y después: los gastos que vuelven cada año
La compra es puntual; la propiedad no. Quien quiera el cuadro completo debe contar también los gastos anuales.
- IBI — el impuesto de bienes inmuebles, distinto en cada municipio y calculado sobre el valor catastral.
- Basura — la tasa municipal de residuos, normalmente un importe moderado.
- Comunidad — la cuota de la comunidad de propietarios en pisos y urbanizaciones. Pregunte siempre por las derramas previstas.
- Seguro — continente y contenido, revisando la cobertura en períodos largos de desocupación.
- Modelo 210 — la declaración anual de no residentes. Se presenta incluso si no alquila la vivienda: Hacienda imputa una renta ficticia.
Si alquila la vivienda, entran además las reglas del IVA en el alquiler turístico y el registro obligatorio de viajeros a través de SES Hospedajes.
Lo que revisamos antes de que haga una oferta
✔ El valor de referencia catastral — ¿está por encima del precio pedido?
✔ Obra nueva o segunda mano, y lo que eso supone fiscalmente
✔ IBI, cuotas de comunidad o derramas pendientes que se transmiten con la vivienda
✔ Si toda la construcción es legal y está inscrita (ampliación, piscina, porche)
✔ Qué se incluye exactamente en la venta — y qué no
✔ Qué gastos asigna el contrato a cada parte
✔ Los gastos anuales, para que las cuentas sigan cuadrando tras la entrega
El mayor gasto de todos es la vivienda equivocada
Todo lo anterior se puede calcular. El error más caro al comprar en España, en cambio, no figura en ninguna tabla: comprar una vivienda que no encaja con la forma en que realmente va a vivirla. Un piso que en agosto parece perfecto y en enero está desierto. Una urbanización con una comunidad al borde del colapso. Un chalet cuya ampliación nunca se inscribió.
Ahí está la diferencia entre una inmobiliaria, que vende una vivienda, y un property finder, que está a su lado. No ganamos nada con la vivienda que usted compra — y eso facilita mucho decir cuándo una vivienda no merece la pena.
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Nuestras tres regiones costeras
- 🏖 Personal shopper en la Costa Blanca — Torrevieja, Guardamar, Ciudad Quesada, La Zenia
- 🌴 Personal shopper en la Costa Cálida — San Pedro del Pinatar, Los Alcázares, La Manga
- 🌅 Personal shopper en la Costa Almería — la más ventajosa fiscalmente de las tres
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No vendemos viviendas — le ayudamos a comprar la adecuada. De forma independiente y únicamente en su interés.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos gastos adicionales debo prever al comprar en España?
¿Cuánto ITP se paga en España en 2026?
¿Sale la obra nueva fiscalmente más cara que la segunda mano?
¿Se aplican los tipos reducidos a una segunda residencia?
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?
¿Qué gastos se repiten cada año tras la compra?
¿Sobre qué base se calcula el impuesto?
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