Fünf Dinge, die erst nach dem Notar klar werden

Die Urkunde ist unterschrieben, die Schlüssel stecken in der Tasche und angestoßen wurde auch. Für die meisten Käufer fühlt sich das wie das Ziel an. Tatsächlich beginnt in diesem Moment eine Reihe von Pflichten, die vorher selten erklärt wird — und von denen einige Geld kosten, das Sie nicht eingeplant hatten. Das sind die fünf, die uns am häufigsten begegnen.

1. Schulden des Voreigentümers gehen mit der Immobilie mit

Für deutsche Käufer ist das die größte Überraschung. In Spanien haften bestimmte Schulden an der Immobilie, nicht an der Person. Wer die Immobilie kauft, kauft die Schuld mit.

Beim Beitrag zur Eigentümergemeinschaft geht es um die Rückstände des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Jahre. Hat der Verkäufer drei Jahre nicht gezahlt, kann sich die Gemeinschaft an Ihrer Immobilie schadlos halten. Bei der Grundsteuer IBI ist es ähnlich: Die Immobilie selbst haftet für unbezahlte Bescheide.

Der Verkäufer sollte beim Notar eine Bescheinigung der Gemeinschaft vorlegen, aus der hervorgeht, dass nichts offen ist. Diese Bescheinigung wird nicht immer verlangt, und manchmal ist sie älter als die letzte Abrechnung. Wir fordern zusätzlich standardmäßig den letzten IBI-Bescheid und die Protokolle der letzten Versammlungen an — denn darin steht auch, ob eine derrama beschlossen wurde, die noch nicht ausgeführt ist.

2. Was dasteht, ist nicht immer das, was eingetragen ist

Eine überdachte Terrasse, ein ausgebautes Schlafzimmer, ein Pool, ein Solarium auf dem Dach: an der spanischen Küste wurde im Lauf der Jahre viel angebaut. Längst nicht alles mit Genehmigung, und noch weniger davon wurde im Eigentumsregister nachgetragen.

Solange Sie dort wohnen, merken Sie davon meist nichts. Problematisch wird es an drei Punkten: wenn Sie verkaufen wollen und Ihr Käufer eine Finanzierung braucht, wenn Sie selbst eine Hypothek aufnehmen möchten, und wenn ein Schaden eintritt und die Versicherung feststellt, dass der beschädigte Teil in der Urkunde nicht vorkommt.

Eine Legalisierung ist meist möglich, kostet aber Zeit und Geld: eine Architektenbescheinigung, die Eintragung der obra nueva antigua, mitunter ein kommunales Verfahren. Vorher zu wissen, worum es geht, ist erheblich günstiger, als es hinterher zu entdecken.

3. Kaufen Sie von einem Nichtansässigen, sind Sie selbst einbehaltspflichtig

Das ist der technischste der fünf Punkte und der, der am härtesten ausfallen kann. Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach der Urkunde an das spanische Finanzamt abführen. Das ist eine Vorauszahlung auf die Steuer, die der Verkäufer auf seinen Gewinn schuldet.

Geschieht das nicht, bleibt die Forderung an der Immobilie haften. Das Finanzamt kann sich dann für die Steuerschuld eines anderen an Ihrer Immobilie schadlos halten. Bei einer Immobilie von 250.000 € geht es um 7.500 €, die korrekt einbehalten und erklärt werden müssen.

In einem ordentlich begleiteten Ablauf erledigt die gestoría das automatisch. Gerade bei schnellen, informell geregelten Käufen zwischen Privatpersonen wird dieser Schritt jedoch vergessen — und dann ist der Käufer an der Reihe.

4. Sie zahlen Steuern, auch wenn Sie nichts vermieten

Sind Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig und nutzen die Immobilie selbst, geht das spanische Finanzamt von einem fiktiven Einkommen aus. Sie werden besteuert, als würde die Immobilie etwas einbringen, auch wenn sie elf Monate im Jahr leer steht.

Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts — 1,1 Prozent, wenn dieser Wert kürzlich überprüft wurde, sonst 2 Prozent. Darauf zahlen Sie Einkommensteuer für Nichtansässige: 19 Prozent für Ansässige der EU, Islands und Norwegens, 24 Prozent für alle übrigen. Die Erklärung läuft über das modelo 210 und muss jedes Jahr erneut abgegeben werden.

Es geht selten um große Beträge, aber es wiederholt sich jedes Jahr, und das Finanzamt vergisst nicht. Wer jahrelang nichts erklärt hat, bekommt die Rechnung beim Verkauf nachträglich mit Zinsen und Zuschlag. Vermieten Sie die Immobilie doch, gelten andere Regeln — siehe unseren Artikel zur Mehrwertsteuer bei touristischer Vermietung.

5. Sie kaufen nicht nur eine Immobilie, sondern auch eine Gemeinschaft

Bei einer Wohnung oder einer Immobilie in einer Urbanisation werden Sie automatisch Mitglied der comunidad de propietarios. Das ist kein Servicevertrag, den Sie kündigen können, sondern ein Verband, dessen Teil Sie sind.

Was das in der Praxis bedeutet, zeigt sich erst nach der ersten Versammlung. Die Satzung kann festlegen, was Sie mit Ihrer Immobilie dürfen und was nicht: Kurzzeitvermietung einschränken, Haustiere regeln, Umbauten an Fassade oder Terrasse genehmigungspflichtig machen. Die finanzielle Lage der Gemeinschaft bestimmt zudem, wie oft Sie mit einer Sonderumlage rechnen müssen.

Eine Gemeinschaft mit gefülltem Rücklagenfonds, einem aktiven Verwalter und offener Instandhaltung, die auf der Tagesordnung steht, ist beruhigend. Eine Gemeinschaft, in der die Hälfte nicht zahlt und die Instandhaltung seit Jahren aufgeschoben wird, ist ein Risiko, das Sie mitkaufen, ohne dass es im Angebotspreis steckt.

Und dann noch zwei Kleinigkeiten, die groß werden können

Die Versorgungsverträge. Einen bestehenden Vertrag zu übernehmen ist meist einfach. War der Vertrag jedoch zwischenzeitlich gekündigt oder ist die Installation alt, verlangt der Versorger eine gültige Installationsbescheinigung und mitunter eine Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das kann einige hundert Euro und ein paar Wochen kosten — genau dann, wenn Sie gerade die Schlüssel haben und dort schlafen möchten.

Das Kataster. Die Eintragung im Eigentumsregister wird nicht automatisch an das Kataster weitergegeben. Bleibt diese Verknüpfung aus, landet der IBI-Bescheid noch jahrelang beim Voreigentümer. Unbezahlt — und wie Sie oben gelesen haben: Die Immobilie haftet dafür.

Warum das vorher selten zur Sprache kommt

Nichts davon ist geheim, und es ist auch kein typisch spanisches Problem. Es ist schlicht die verwaltungstechnische Wirklichkeit von Eigentum in einem anderen Land, mit einer anderen Sprache und anderen Behörden.

Dass es trotzdem überrascht, liegt an der Rollenverteilung. Der verkaufende Makler ist fertig, sobald die Urkunde unterschrieben ist; sein Auftrag war der Verkauf. Der Notar prüft die Urkunde, nicht Ihre gesamte Situation. Und die gestoría tut genau das, was vereinbart wurde, nicht mehr.

Genau darin liegt der Unterschied zu einem Property Finder: Wir verdienen nichts an der Transaktion selbst, also haben wir keinerlei Grund, diese Themen erst nach der Unterschrift anzusprechen. Lieber ein Angebot, das nicht zustande kommt, als ein Käufer, der es ein Jahr später merkt.