La escritura está firmada, las llaves en el bolsillo y ya se ha brindado. Para la mayoría de los compradores eso parece la meta. En realidad, en ese momento empieza una serie de obligaciones que rara vez se explica de antemano — y algunas cuestan dinero que no había presupuestado. Estas son las cinco que más vemos.
1. Las deudas del anterior propietario viajan con la vivienda
Para el comprador extranjero esta es la mayor sorpresa. En España determinadas deudas van unidas a la vivienda, no a la persona. Quien compra la vivienda compra la deuda con ella.
En la cuota de la comunidad de propietarios se trata de la deuda del año en curso y de los tres años anteriores. Si el vendedor lleva tres años sin pagar, la comunidad puede dirigirse contra su vivienda. Con el IBI ocurre algo parecido: la propia vivienda responde de los recibos impagados.
El vendedor debe aportar en la notaría un certificado de la comunidad que acredite que no hay nada pendiente. Ese certificado no siempre se pide y a veces es anterior a la última liquidación. Nosotros solicitamos además, de forma sistemática, el último recibo de IBI y las actas de las últimas juntas — porque ahí consta también si se ha aprobado una derrama que aún no se ha ejecutado.
Una derrama aprobada es una deuda en la sala de espera
Si la junta del año pasado aprobó un tejado nuevo, un ascensor o la rehabilitación de la fachada, esa factura está esperando — aunque aún no se haya girado nada. Quien compra en el momento equivocado paga por un acuerdo en el que no estuvo. Pregunte siempre por los acuerdos de los dos últimos años, no solo por el saldo actual de la cuenta.
2. Lo que está construido no siempre es lo que está inscrito
Una terraza cubierta, un dormitorio ampliado, una piscina, un solarium en la azotea: en la costa española se ha construido mucho a lo largo de los años. Ni mucho menos todo se hizo con licencia, y aún menos se inscribió en el registro de la propiedad.
Mientras usted vive allí, normalmente no lo nota. El problema aparece en tres momentos: cuando quiere vender y su comprador necesita financiación, cuando quiere contratar una hipoteca, y cuando hay un siniestro y la aseguradora comprueba que la parte dañada no figura en la escritura.
Regularizar suele ser posible, pero cuesta tiempo y dinero: un certificado de arquitecto, la inscripción de la obra nueva antigua, a veces un trámite municipal. Saberlo antes sale bastante más barato que descubrirlo después.
3. Si compra a un no residente, la retención es cosa suya
Es el más técnico de los cinco puntos y el que puede salir más caro. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el tres por ciento del precio e ingresarlo en Hacienda dentro del mes siguiente a la escritura. Es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor debe por su ganancia.
Si no se hace, la deuda queda unida a la vivienda. Hacienda puede entonces dirigirse contra su casa por una deuda tributaria de otra persona. En una vivienda de 250.000 € hablamos de 7.500 € que deben retenerse y declararse correctamente.
En una compra debidamente acompañada, la gestoría se ocupa de esto automáticamente. Pero es justo en las compras rápidas y arregladas de manera informal entre particulares donde este paso se olvida — y entonces le toca al comprador.
4. Paga impuestos aunque no alquile nada
Si no es residente fiscal en España y usa la vivienda usted mismo, Hacienda parte de una renta imputada. Tributa como si la vivienda le rindiera algo, aunque esté vacía once meses al año.
La base es un porcentaje del valor catastral — el 1,1 por ciento si ese valor se ha revisado recientemente, y el 2 por ciento en caso contrario. Sobre eso paga el impuesto sobre la renta de no residentes: 19 por ciento para residentes en la UE, Islandia y Noruega, 24 por ciento para el resto. La declaración se presenta con el modelo 210 y hay que repetirla cada año.
Rara vez son importes altos, pero se repiten cada año y Hacienda no olvida. Quien lleva años sin declarar recibe igualmente la factura al vender, con intereses y recargo. Si sí alquila la vivienda, se aplican otras reglas — véase nuestro artículo sobre el IVA en el alquiler turístico.
| Qué | Cuándo | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (modelo 600) | dentro de los 30 días hábiles tras la escritura | Fuera de plazo supone recargo e intereses. Suele tramitarlo la gestoría. |
| Retención del 3 % (modelo 211) | dentro del mes siguiente a la escritura | Solo si el vendedor no es residente fiscal. El incumplimiento recae en el comprador. |
| Inscripción en el registro | normalmente unas semanas | Solo entonces es propietario indiscutible frente a terceros. |
| Declaración anual (modelo 210) | cada año, se alquile o no | Olvidarla es el error más frecuente entre propietarios extranjeros. |
5. No compra solo una vivienda, entra en una comunidad
Con un piso o una vivienda en urbanización pasa automáticamente a ser miembro de la comunidad de propietarios. No es un contrato de servicios que pueda cancelar, sino un órgano del que forma parte.
Lo que eso significa en la práctica solo se ve tras la primera junta. Los estatutos pueden determinar qué puede y qué no puede hacer con su vivienda: limitar el alquiler de corta duración, regular las mascotas, someter a autorización las obras en fachada o terraza. La salud financiera de la comunidad determina además con qué frecuencia puede esperar una derrama.
Una comunidad con fondo de reserva dotado, un administrador activo y el mantenimiento pendiente puesto en el orden del día es tranquilizadora. Una comunidad en la que la mitad no paga y el mantenimiento lleva años aplazándose es un riesgo que compra con la vivienda, sin que esté reflejado en el precio.
Y dos pequeñas cosas que pueden hacerse grandes
Los suministros. Cambiar la titularidad de un contrato existente suele ser sencillo. Pero si el contrato estuvo dado de baja o la instalación es antigua, la compañía pedirá un boletín de instalación en vigor y a veces la cédula de habitabilidad. Eso puede costar unos cientos de euros y un par de semanas — justo cuando acaba de recibir las llaves y le gustaría dormir allí.
El catastro. La inscripción en el registro de la propiedad no se traslada automáticamente al catastro. Si esa conexión no se hace, el recibo del IBI seguirá llegando durante años al anterior propietario. Impagado — y como ha leído arriba: la vivienda responde de ello.
Lo que comprobamos antes de la escritura, precisamente para evitar esto
✔ Certificado actualizado de la comunidad, también sobre derramas aprobadas y no ejecutadas
✔ El último recibo de IBI y si realmente se ha pagado
✔ Actas de los dos últimos años y el estado del fondo de reserva
✔ Si toda la obra figura en escritura, registro y catastro
✔ La situación fiscal del vendedor, de cara a la retención del 3 %
✔ Los estatutos, en cuanto a limitaciones de alquiler y normas de obra
✔ Si existe boletín de instalación en vigor y cédula de habitabilidad
Por qué esto rara vez se habla de antemano
Nada de lo anterior es secreto, y tampoco es un problema típicamente español. Es sencillamente la realidad administrativa de tener una propiedad en otro país, con otro idioma y otras administraciones.
Que aun así sorprenda tiene que ver con el reparto de papeles. La inmobiliaria vendedora termina cuando se firma la escritura; su encargo era la venta. El notario revisa la escritura, no su situación completa. Y la gestoría hace exactamente lo pactado, no más.
Ahí está la diferencia con un property finder: nosotros no ganamos nada con la operación en sí, así que no tenemos motivo alguno para sacar estos temas solo después de la firma. Preferimos una oferta que no sale adelante a un comprador que se entera un año después.
El resto de esta serie
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¿Prefiere saberlo antes que descubrirlo después?
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Preguntas frecuentes
¿Las deudas del anterior propietario pasan a mí?
¿Qué es la retención del 3 % al comprar en España?
¿Tengo que pagar impuestos si no alquilo la vivienda?
¿Y si la ampliación o la piscina no están inscritas?
¿Puede la comunidad de propietarios imponerme limitaciones?
¿Por qué el anterior propietario sigue recibiendo el recibo del IBI?
¿Quiere que lo comprobemos de antemano?
Repasamos estos puntos antes de que presente una oferta, no después de firmar la escritura. De forma independiente, sin presión de venta y sin comisiones ocultas.